Teraz projekty domów

Aby otrzymać pozwolenie na budowę, musimy przedłożyć projekt budowlany w czterech egzemplarzach. Jego częścią jest projekt zagospodarowania działki.

Projekty domów przygotowane przez renomowane pracownie architektoniczne i sprzedawane jako najnowsze projekty domów 2011 potrzebują adaptacji, by zostały uznane za wymagany projekt budowlany. Wybierając projekt należy zadać sobie pytanie, czy chodziło nam o takie budownictwo?  Adaptacja projektu to przystosowanie go do warunków, jakie stawia miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (lub w przypadku jego braku warunki zabudowy), a także do warunków lokalnych, jakie ma nasza działka budowlana. Oczywistym jest, że projekt zagospodarowania działki nie może być dołączony do zakupionego projektu domu, gdyż tworzony jest on na podstawie standardowych warunków, a jego autor nie zna przecież warunków, jakie panują na naszym terenie. Dlatego ta integracyjna część projektu budowlanego również powstaje właśnie na etapie adaptacji.

Wykonuje ją wyłącznie uprawniony architekt, posiadający aktualne zaświadczenie o przynależności do właściwej izby. To on w świetle prawa staje się projektantem i jest odpowiedzialny za stworzenie projektu budowlanego, który dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę.

Prawo Budowlane jasno określa, z czego składa się projekt zagospodarowania działki i w jakiej formie powinien być on dołączony do kompletnej dokumentacji. Składa się on – podobnie jak projekty domów – z części opisowej i części rysunkowej. Rysunki wykonuje się na kopii mapy zasadniczej, którą otrzymać można w gminie w wydziale geodezyjnym. Niestety, mapy zasadnicze często są nieaktualne, dlatego inwestor musi ponieść dodatkowy koszt zlecając geodecie aktualizację mapy.

Potrzebny projekt zagospodarowania działki

Rysunki powinny przewidywać orientację położenia działki w stosunku do sąsiednich nieruchomości i względem stron świata. Zaznaczone wyraźnie powinny być granice działki, układ istniejących i planowanych budynków. Projekt powinien być tak przygotowany, by widać było liczbę kondygnacji budynków, charakterystyczne rzędne, wymiary i odległości między poszczególnymi budynkami.

W części opisowej zaś, architekt musi określić, co jest przedmiotem inwestycji: domy jednorodzinne wraz z pozostałymi obiektami, istniejącymi bądź planowanymi na działce (np. budynki gospodarcze). Opisuje istniejący stan zagospodarowania działki i określa, jakie zmiany, adaptacje czy rozbiórki są przewidywane. Podane muszą być również układy komunikacyjne, opisane sieci uzbrojenia, ukształtowanie terenu i zieleni. W projekcie zestawione muszą być powierzchnie poszczególnych części zagospodarowania działki budowlanej, takich jak: powierzchnia zabudowy projektowanego domu, powierzchnia dróg, parkingów, placów i chodników, powierzchnia zieleni oraz innych części terenu niezbędnych do sprawdzenia zgodności z ustaleniami miejscowego planu.

W projekcie należy również podać informację, czy działki budowlane wpisane są do rejestru zabytków oraz czy podlegają ochronie na podstawie ustaleń obowiązującego planu.

Projekt zagospodarowania działki należy dołączyć do pozostałej części projektu budowlanego i wraz ze wszelkimi uzgodnieniami i wymaganymi opiniami oprawić w okładkę A4 i złożyć kompletną dokumentację wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Jeżeli projekt architektoniczno-budowlany został zatwierdzony i na jego podstawie została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, budowa domu musi się odbyć tylko zgodnie z tym, co projekt domu zawierał. Istotne odstępstwa od projektu wymagają uzyskania zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jeżeli zamówiliśmy projekt indywidualny to zwykle architekt wykonuje również projekt zagospodarowania działki i cała dokumentacji może być już traktowana jako projekt budowlany, który stanowi integralną część wniosku o pozwolenie na budowę. Jeżeli wybraliśmy gotowe projekty domów jednorodzinnych, to przed złożeniem w urzędzie, musimy poddać je obowiązkowi przystosowania do warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz warunków, jakie bezpośrednio panują na naszej działce. Po takiej adaptacji, gotowy projekt może zostać uznany za projekt budowlany. Adaptacja projektu to praktycznie ostatni moment na wprowadzenie zmian w projekcie. Wykonanie jakichkolwiek zmian w późniejszym etapie budowy może wiązać się z przykrymi konsekwencjami. Jedynymi zmianami jaki wówczas można wprowadzić to przemyślenie takich rzeczy jak: tynki dekoracyjne?

Jak zmienić pozwolenie na budowę?

Składając wniosek o pozwolenie na budowę dostarczamy do urzędu 4 egzemplarze projektu: po zatwierdzeniu, dwa zostaną nam zwrócone, jeden pozostanie w urzędzie wydającym decyzję, a czwarty zostanie przekazany do powiatowego lub wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego.

Budowa domu musi być zgodna z tym, co zawierał projekt domu. Na placu budowy odpowiada za to kierownik budowy. Jeżeli zaś projektant zauważy odstępstwa, wpisem do dziennika budowy ma prawo wstrzymać roboty budowlane i zażądać poprawek.

Jeżeli nie ma możliwości i zmian należy dokonać, musimy złożyć w urzędzie wniosek o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę. Każde odstępstwo od projektu dotyczące:

• zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

• zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi

wymaga uzyskania tej zmiany.

Jeżeli nie dokonamy tej formalności, grożą nam przykre konsekwencje. Kontrola inspektora nadzoru budowlanego (który ma przecież jeden egzemplarz naszego projektu) może skutkować wstrzymanie robót (jeśli budowa domu jeszcze trwa) lub nie otrzymaniem decyzji o zgodzie na użytkowanie (jeżeli budowa domu się zakończyła). Inspektor da nam termin na uzupełnienie braków formalnych, czyli na przedłożenie wniosku o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę, do której dołączony będzie projekt zamienny czyli ten, w którym projektant zawrze wprowadzone na budowie zmiany. Dopiero gdy nowy projekt domu zostanie zatwierdzony, prace budowlane będą mogły zostać wznowione lub uzyskamy zgodę na zamieszkanie w domu.

Jeżeli nie wypełnimy nakazu inspektora, może on nałożyć na nas obowiązek rozbiórki części lub nawet całego budynku, a starosta cofnie pozwolenie na budowę.

Jak wspomnieliśmy, architekt adaptujący projekt domu wykonuje przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, przystosowanie projektu do warunków wynikających z decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na etapie adaptacji projektu jest możliwe również wprowadzenie zmian, które dostosują projekty domów do indywidualnych potrzeb inwestora. Mogą to być modyfikacje wynikające z potrzeb zarówno funkcjonalnych, jak i estetycznych.

Trudno zatem określić gotowe projekty domów jednorodzinnych mianem projektów powtarzalnych, bowiem każda zmiana w projekcie nadaje mu niepowtarzalny charakter, zgodny z zamysłem przyszłego mieszkańca.

Projekty domów gotowych są zdecydowanie tańsze niż wykonany projekt domu na indywidualne zlecenie inwestora. Planując zmiany w projekcie domu powinniśmy się liczyć z tym, że każda z nich będzie dodatkowo płatna. Wysokość opłaty za poszczególne modyfikacje uzależniona jest od rodzaju i trudności przeprowadzonej pracy.

Zacznijmy jednak od zmian, które kliencie zlecają najczęściej. Są one wynikiem ich upodobań, stylu życia, gustu, czy warunków panujących na działce, które jednak nie wchodzą w założenia obowiązkowej części adaptacji projektu.

Architekt adaptujący najczęściej dokonuje zmian:

• kąta nachylenia dachu

• wielkości okien i ich rozmieszczenia w domu

• stropu

• rozmieszczenia ścianek działowych

(Adaptacja projektu na życzenie klienta)

Najtrudniejszą, a co za tym idzie, najbardziej kosztowną modyfikacją, jest zmiana technologii budowy domu. Jeżeli marzą nam się domki drewniane, to zanim kupimy projekty domów w technologii murowanej, sprawdźmy dobrze, czy nie ma interesującego domu w szkielecie drewnianym. Unikniemy dzięki temu kosztownej modyfikacji.

Trudną i drogą zmianą jest również dodanie lub odjęcie jednej z kondygnacji. W tym przypadku jednak o ile autorzy projektu wydają bezpłatną zgodę na to, by była przeprowadzona adaptacja poddasza czy zmiana istniejącego na nieużytkowe, o tym rozbudowa domu o kolejne piętro może nie uzyskać ich akceptacji. Pamiętajmy, że wszystkie projekty domów jednorodzinnych objęte są prawem autorskim i nie mamy możliwości dokonywać w nich zmian, jeśli twórcy nie wyrażą na to zgody.

Dość prostą zmianą, a często wykonywaną przez architektów, jest zmiana funkcji pomieszczeń. Zrobienie z wnętrza przeznaczonego na wystrój kuchni dodatkowego pokoju dla gości, na etapie adaptacji nie jest zadaniem trudnym. Gorzej jeśli zdecydujemy się na taki ruch, gdy dom jednorodzinny stać już będzie w stanie surowym. Przeprowadzone instalacje mogą wymagać przeróbek, a co za tym idzie, dodatkowych kosztów.

Dlatego jeśli zgłaszamy się do architekta po adaptację, a i tak musimy to zrobić, bo część obowiązkowa wymagana jest prawem, dobrze przemyślmy wszystkie potrzebne zmiany, które chcemy wprowadzić. Na tym etapie, poza kosztami adaptacji, nie będą one dodatkowo nadwyrężać budżetu przeznaczonego na budowę domu.

Zastanówmy się więc, czy nasza kilkuosobowa rodzina zaspokoi się jednym wielkim salonem kąpielowym, czy raczej bardziej funkcjonalnym wyjściem będzie podzielenie go na trzy małe łazienki. Czy duża sypialnia na poddaszu nie będzie za ciasna dla dwójki rodzeństwa – może warto postawić na środku ściankę działową, by każde z dzieci miało swój niezależny kąt.

Pamiętajmy również, że także ogrzewanie gazowe domu nakłada na nas pewne konieczne zmiany. I tak w przypadku, gdy planujemy instalację kotła grzewczego opalanego paliwem stałym, przyda nam się wydzielenie pomieszczenia na kotłownię. I przeciwnie, jeżeli plany domów kotłownię przewidują, a my zdecydujemy się na ogrzewanie elektryczne, dodatkowe pomieszczenia można zaadaptować na pokoik dla gości czy przytulny gabinet.

Adaptacja projektu daje wiele możliwości. Zmiana wyglądu, elewacji domu, zastosowanych materiałów budowlanych czy wykończeniowych itp. itp. Grunt, żeby wszystkie zmiany dobrze przemyśleć i skonsultować je z uprawnionym architektem.

W poprzednim artykule „Z czego składa się projekt” mówiliśmy o zgodzie na zmiany, która jest dołączana bezpłatnie do zakupionej dokumentacji.

Projekty domów archipelag są poddawane adaptacji, która składa się z dwóch części. Są zmiany, które może wprowadzić inwestor dostosowując projekt domu do swoich potrzeb, są też takie, których wprowadzenie wymagane jest przez Prawo Budowlane. Te drugie należą do części obowiązkowej adaptacji domu, o której dzisiaj powiemy. W kolejnych artykułach natomiast zajmiemy się zmianami związanymi z funkcjonalnością i wyglądem projektu oraz z konsekwencjami ich wprowadzenia.

Wybierając projekty domów z bali przede wszystkim powinniśmy kierować się warunkami, jakie panują na naszej działce. Dlatego ważne jest, by do posiadanego gruntu znaleźć plany domów, nie odwrotnie. Nie na każdej działce będzie można wybudować konkretny dom jednorodzinny.

Przy wyborze kierujemy się więc takimi wartościami, jak powierzchnia całkowita, powierzchnia zabudowy czy powierzchnia użytkowa projektu, mając przed oczami plan działki i znając jej gabaryty. Domy jednorodzinne możemy wybudować w odległości 4 metrów od granicy działki sąsiada, jeżeli ściana skierowana w stronę sąsiada ma okna lub w odległości 3 metrów, jeśli otworów okiennych nie ma. Widzimy więc, że szerokość działki determinuje wybór projektu.

(Obowiązkowe zmiany w projekcie)

Jednak są to opcje, które możemy sami oszacować, gorzej, gdy chodzi o warunki gruntowe, jakie panują na naszym terenie pod zabudowę. Jeżeli znaleźliśmy projekty domów podpiwniczonych, okazać się może, że budowa domu z piwnicą na naszej działce jest niemożliwa, albo będzie bardzo trudna i kosztowna. Piwnica może zwiększyć koszt budowy domu nawet o 20 %, jeśli wymaga szczególnej hydroizolacji czy jeszcze więcej, gdy wymagana jest budowa domu na nasypie, który zagęści obecny grunt. Tak jest w przypadku, gdy mamy do czynienia z terenem podmokłym, o wysokim poziomie wód gruntowych.

Niekoniecznie musimy zdawać sobie z tego sprawę podczas wyboru działki. O tym powie nam architekt adaptujący, który będzie modyfikował nasz projekt domu.

Obowiązkowa adaptacja projektu polega właśnie na tym, że projekty domów są dostosowywane do lokalnych warunków panujących na naszej działce.

Architekt adaptujący otrzymuje od nas:

• projekty domów jednorodzinnych w 4 egzemplarzach

• mapę geodezyjną do celów projektowych

• decyzję o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu, lub gdy działka obejmuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – wypis i wyrys z tego dokumentu

• warunki techniczne przyłączy: elektrycznych, gazowych, kanalizacyjnych i wodociągowych

Architekt na początku musi opracować projekt domu zgodnie z ustaleniami, jakie zawarł miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z obowiązującymi normami prawnymi i wiedzą techniczną. Kolejną czynnością jest adaptacja fundamentów do warunków gruntowych oraz opracowanie sposobu ich izolacji. Projekty domów zawierają w części architektonicznej rzuty fundamentów, jednakże są one dostosowane do optymalnych stref klimatycznych. Architekt adaptujący każdorazowo powinien przeliczyć konstrukcję budynku w zakresie konkretnych warunków klimatycznych i gruntowych, jakie obejmują naszą działkę.

Jeżeli grunt na działce nie jest najlepszej jakości, architekt może zlecić nam badania geodezyjne, zanim przeprowadzi adaptację. Według prawa, badania geodezyjne nie są konieczne, mogą jednak zabezpieczyć nasze domy jednorodzinne przed późniejszymi problemami w zakresie niewłaściwego posadowienia budynku, braku odpowiedniej izolacji czy braku drenażu, a także przed pękaniem ścian fundamentowych, co grozi zachwianiem całej konstrukcji domu.

Dzięki badaniom geotechnicznym, architekt będzie wiedział, jakie fundamenty powinien mieć nasz dom jednorodzinny, jak je zaizolować. Nawierty i analizy gruntu pozwolą mu ocenić, jaki jest poziom wód gruntowych, po czym zdecyduje, czy możemy budować domy podpiwniczone czy też z piwnicy powinniśmy zrezygnować.

Dostosowanie projektu do lokalnych warunków to właśnie obowiązkowa część adaptacji. Jej koszt uzależniony jest od trudności wprowadzanych zmian, jednakże opracowany projekt zgodny z warunkami zabudowy mieści się w granicach 1500 – 2000 zł.

Warto pamiętać, że do tej kwoty mogą dojść kwoty za badania gruntowe czy sporządzenie mapy geodezyjnej. Ponadto, jeżeli chcemy, by nasze projekty domów były bardziej dostosowane do naszych potrzeb, np. miały więcej/mniej okien, drzwi przesunięte, a ścianki działowe dodane, musimy liczyć się z jeszcze większymi kosztami. O tych dodatkowych zmianach w projekcie, powiemy sobie w kolejnych artykułach. I tak ich koszt będzie prawdopodobnie mniejszy niż projekt domu na indywidualne zlecenie.

Zastanawiacie się co powinien zawierać projekt. Czy powinien mieć informacje na takie tematy jak kolory ścian w sypialni? Kupując projekt domu z listy gotowych powtarzalnych dokumentacji, należy zwracać uwagę, czy wszystko zgodne jest z obowiązującymi normami prawnymi. Dlatego zanim wybierzemy projekty domów, sprawdźmy renomę biura architektonicznego, które je przegotowało.

Projekty domów jednorodzinnych sprzedawane są w 4 egzemplarzach. Każdy z nich stanowi dokumentację, pod którą musi się znaleźć podpis autora. Architekt powinien posiadać wymagane uprawnienia.

W każdym egzemplarzu kupujący projekt domu powinien znaleźć:

• część opisową

• część architektoniczną z rysunkami

• część instalacyjną

Rysunki w projekcie powinny trzymać ustaloną skalę i być odpowiednio opisane, a wszystkie znaki graficzne wyjaśnione.

Z czego składa się projekt domu?

Projekty domów jednorodzinnych wzbogacone są zwykle o zestawienie materiałów budowlanych, z którego wynika liczba potrzebnych produktów do budowy domu. Ułatwia to również wstępne oszacowanie, jaki jest koszt budowy domu.

Kolejnym dokumentem dołączanym do projektu jest „zgoda na zmiany w projekcie”. Zgodę wydaje autor projektu. Dotyczy ona w szczególności zmian, jakie będą niezbędne do przeprowadzenia podczas adaptacji projektów do warunków gruntowych. Lokalny architekt adaptujący, dostosuje projekt domu do lokalnych warunków działki i wpisze go w warunki zabudowy, jakie dla swojego terenu otrzymał inwestor.

Zgoda na zmiany może dotyczyć również modyfikacji na życzenie inwestora, które uczynią z projektu dom jednorodzinny maksymalnie zbliżony do jego oczekiwań. Autorzy projektów domów zastrzegają sobie jednak, że zmiany nie mogą mieć wielkiego wpływu ani na konstrukcję, ani na wygląd zewnętrzny domu, a także że zmiana technologii budowy nie może powodować użycia materiałów budowlanych gorszej jakości czy gorszych parametrów. Zgoda na zmiany w projekcie wydawana jest bezpłatnie i można ją uzyskać nawet po dłuższym czasie, jaki minął od zakupu projektu.

Architekt adaptujący nanosi zmiany na projekt domu trwałą techniką graficzną w kolorze czerwonym. Podpisuje się on pod projektem i od tego momentu w świetle prawa przejmuje wszelkie obowiązki i prawa projektanta.

Projektant jest jednym z uczestników procesu budowlanego (obok kierownika budowy, inspektora nadzoru i oczywiście inwestora) i na placu budowy ma zarówno swoje prawa, jak i obowiązki. Odpowiada za projekt budowlany i sprawdza czy budowa przebiega zgodnie z jego założeniami. Dlatego warto dopilnować, by architekt adaptujący był profesjonalistą z bogatym doświadczeniem i wiedzą.

Wracając do sedna, projekty domów jednorodzinnych łatwiej wybrać, jeżeli już na stronie internetowej podane są te wszystkie wartości i definicje, które pomogą dopasować projekt domu do potrzeb inwestora i warunków, jakie panują na jego działce.

Powinny zatem się znaleźć dane mówiące jaka jest powierzchnia zabudowy i powierzchnia użytkowa, jakiej szerokości działki wymaga ten projekt domu z bali, jaki jest w nim kąt nachylenia dachu. Ponadto oprócz planów pomieszczeń powinna się znaleźć wizualizacja elewacji domu, a także plany domu określającego jego usytuowanie na działce.

W optymalnym rozmieszczeniu budynku na naszym terenie pomocnym może okazać się również projekt domu w lustrzanym odbiciu. Może on być również stosowany razem z projektem podstawowym, jako domy bliźniaki.