Teraz projekty domów

Budowa domu wiąże się z wieloma niespodziewanymi wydarzeniami, które trudno zaplanować. Jednak ogólny harmonogram budowy powinien przewidzieć termin wykonania poszczególnych etapów.

Harmonogram budowy przydaje się zarówno inwestorowi, jak i ekipie budowlanej. Wymagany jest również wtedy, gdy potrzebny będzie kredyt na budowę domu.

Taki dokument przygotowywany jest najczęściej przez kierownika budowy, zarówno gdy odbywa się budowa domu systemem gospodarczym, jak i wtedy, gdy do poszczególnych etapów zatrudniane są kolejne firmy budowlane. Jeżeli zaś projekty domów MTM realizuje jedna firma, od początku do końca, zwykle to ona przedstawia inwestorowi kalendarz budowy.

Graficzna forma harmonogramu zawiera zakres i czas trwania poszczególnych robót budowlanych. Dzięki temu możliwe jest zaplanowanie wydatków, termin zakupienia kolejnych materiałów budowlanych. W harmonogramie zapisane są również ilości poszczególnych materiałów, które będą potrzebne do budowy, lub jej elementów, np. liczba okien.

Zaplanuj roboty budowlane

Harmonogram robót budowlanych powinien być na bieżąco aktualizowany, z zaznaczeniem zmian, które wydarzyły się na placu budowy. Jeżeli jakieś zdarzenie opóźnia prowadzenie robót, powinno zostać to uwzględnione. Po pierwsze taka wiadomość jest potrzebna kolejnym ekipom, a po drugie bank może zdecydować o terminie wypłaty kolejnej transzy.

Dostępne są gotowe projekty domów z kosztorysem. Kosztorys budowy domu pomaga nam przewidzieć wydatki, jednak tylko połączenie go z profesjonalnym harmonogramem daje nam pełen obraz terminu koniecznych wypłat.

Określony wcześniej koszt budowy domu pomoże nam również wybrać najlepszą firmę wykonawczą. Nie powinniśmy kierować się wyłącznie najniższą ofertą. Jeżeli różnica między tym, co zawierają koszty budowy a tym, co przedstawia firma budowlana jest bardzo duża, powinno to wzbudzić naszą czujność. Jeżeli wydatki planowane przez firmą są dużo mniejsze to albo nie wszystkie koszty są uwzględnione, albo po prostu ekipa nie zna się na pracy. Jeżeli kwota jest mocno zawyżona, również nie powinniśmy decydować się na zatrudnienie.

Zarówno kosztorys inwestorski jak i harmonogram prac budowlanych to dodatkowy koszt, który musi ponieść inwestor. Jednak bez tych dokumentów narażamy się na poważne straty i trudności. Zresztą bank nie da nam kredytu, jeżeli nie przedstawimy mu aktualnych planów.

Jeżeli nie jesteśmy ekspertami budowlanymi i budowa domu, jak i wszystkie formalności przyprawiają nas o zawroty głowy, warto ponieść kolejny koszt, którym jest zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego. To stanowisko nie jest wymagane przez prawo budowlane, jeżeli budowane są standardowe projekty domów jednorodzinnych, ale inspektor dba o nasze interesy i kontroluje kierownika budowy, ma wgląd do harmonogramu i dziennika budowy, więc dla laika obecność kogoś takiego na placu budowy może okazać się bardzo pomocna.

Wybierając projekty domów chcemy, by były nie tylko funkcjonalne i komfortowe, ale również atrakcyjne i bezpieczne dla naszej rodziny oraz spełniały jej wszystkie potrzeby. Na co zwracać uwagę szukając swojego domu idealnego?

Budowa domu często oznacza, że dosyć już mamy ciasnoty mieszkania w bloku i tęsknimy za przestrzenią i miejscem, gdzie nie tylko pomieszczą się wszyscy domownicy, ale również będą mogli znaleźć kąt na swoje hobby czy pasje. Nie oznacza to oczywiście, że musimy od razu budować domy jednorodzinne o powierzchni tysiąca metrów kwadratowych, ale odpowiednie rozmieszczenie pomieszczeń pozwoli nam na adaptacje ich zgodnie z naszymi potrzebami. Używany do budowy sufitu strop teriva nadaje się wspaniale.

Projekt domu - jak oszacować potrzeby?

Pomyślmy, ile sypialni indywidualnych powinien mieć nasz projekt domu. Czy przy każdej powinna się znaleźć łazienka, czy wystarczy ogólna łazienka na parterze lub ze dwie łazienka na poddaszu? A co z garderobą? Być może w pokoju dziecka wystarczy głęboka komoda i szafa wnękowa, która może zabudować niefunkcjonalne skosy. Ale dom jednorodzinny powinien mieć choć jedno niewielkie pomieszczenie około 2 m2, które przeznaczymy na garderobę. Trzymamy w niej nie tylko odzież codzienną, ale przede wszystkim to idealne miejsce, w którym ułożyć można odzież sezonową, strój sportowy, np narciarski, o który latem nie chcemy się potykać, także walizki czy plecaki wakacyjne. Pomieszczenie o mniejszej powierzchni, będzie nie tylko niefunkcjonalne, ale w końcu nie spełni pokładanych w nim oczekiwań. Być może projekt domu wymagać będzie zmiany, np. powiększenie garderoby ograniczając powierzchnię sypialni rodziców. Pamiętajmy jednak, że dorosłym służy ona głównie w nocy, dzieci w swoich sypialniach spędzają więcej czasu na nauce, zabawie i przyjmowaniu znajomych.

Jeżeli nasza działka budowlana nie jest duża, nie zawsze będziemy mieli możliwość postawienia na niej dodatkowego budynku gospodarczego. W tej sytuacji niezbędne okaże się pomieszczenie gospodarcze w domu. Sprzęt ogrodniczy, narzędzia: wiertarki, szlifierki, gwoździe i młotki  – to wszystko gdzieś należy ulokować. Pomieszczenie takie nie musi mieć okna, możemy więc zaplanować je np. na północnej stronie domu, gdzie będzie stanowiło dodatkową barierę przed wiatrem i chłodem.

W ten sam sposób możemy usytuować garaż jeśli mam projekty domów z garażem w bryle budynku. Jest to dosyć częste rozwiązanie architektoniczne, po pierwsze dlatego, że rzadko które gospodarstwo domowe nie ma teraz chociażby jednego samochodu, a po drugie nie zawsze niewielkie działki dają możliwość, by postawić projekty garaży wolno stojących. Garaż w bryle budynk chroni właśnie sąsiednie pomieszczenia, zwykle kuchnię, przed czynnikami atmosferycznymi. Takie rozwiązanie mają też często projekty domów z poddaszem, ważne tu jednak, aby garaż był na północy.

Kolejnym ważnym pomieszczeniem, zresztą jednym z ważniejszych w naszych domach, jest kuchnia. Wystrój kuchni i jej projekt zależy od naszego trybu życia. Jeżeli wybierzemy domy parterowe, gdzie kuchnia jest dużym osobnym pomieszczeniem, powinniśmy zdawać sobie sprawę z tego, że odbierze nam ona sporo powierzchni użytkowej. Na to zgodzić się mogą wyłącznie miłośnicy kulinarnych przygód, panie domów, które gotowanie uznają za sztukę.

Jeżeli zaś nasz styl życia nie pozwala nam na częste samodzielne przygotowywanie posiłków lub po prostu tego nie lubimy, możemy wybrać takie plany domów, które łączą aneks kuchenny z salonem i jadalnią. Tak często są zaplanowane domy z poddaszem czy piętrowe, gdzie na parterze przewidziana jest strefa dzienna przeznaczona dla całej rodziny, „góra” zaś zarezerwowana jest na pokoje indywidualne.

Projekty domów nowoczesnych przewidują często dodatkowy pokój i my również powinniśmy przemyśleć jego posiadanie. Taki pokój może być przeznaczony dla gości lub pełnić funkcję pomieszczenia hobbystycznego. Z czasem, gdy na świecie pojawi się kolejne dziecko lub gdy zdecydujemy, że zamieszkają z nami starsi rodzice, gotowy dodatkowy pokój może okazać się wyjątkowo cenny.

Wybierając gotowe projekty domów jednorodzinnych powinniśmy pamiętać, że zawsze mamy możliwość wprowadzenia zmian w projekcie. Odbywa się to na etapie adaptacji przez uprawnionego architekta. Może on zmienić funkcję niektórych pomieszczeń czy wprowadzić dodatkowe lub usunąć zaplanowane ścianki działowe

Jeżeli projekt architektoniczno-budowlany został zatwierdzony i na jego podstawie została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, budowa domu musi się odbyć tylko zgodnie z tym, co projekt domu zawierał. Istotne odstępstwa od projektu wymagają uzyskania zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jeżeli zamówiliśmy projekt indywidualny to zwykle architekt wykonuje również projekt zagospodarowania działki i cała dokumentacji może być już traktowana jako projekt budowlany, który stanowi integralną część wniosku o pozwolenie na budowę. Jeżeli wybraliśmy gotowe projekty domów jednorodzinnych, to przed złożeniem w urzędzie, musimy poddać je obowiązkowi przystosowania do warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz warunków, jakie bezpośrednio panują na naszej działce. Po takiej adaptacji, gotowy projekt może zostać uznany za projekt budowlany. Adaptacja projektu to praktycznie ostatni moment na wprowadzenie zmian w projekcie. Wykonanie jakichkolwiek zmian w późniejszym etapie budowy może wiązać się z przykrymi konsekwencjami. Jedynymi zmianami jaki wówczas można wprowadzić to przemyślenie takich rzeczy jak: tynki dekoracyjne?

Jak zmienić pozwolenie na budowę?

Składając wniosek o pozwolenie na budowę dostarczamy do urzędu 4 egzemplarze projektu: po zatwierdzeniu, dwa zostaną nam zwrócone, jeden pozostanie w urzędzie wydającym decyzję, a czwarty zostanie przekazany do powiatowego lub wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego.

Budowa domu musi być zgodna z tym, co zawierał projekt domu. Na placu budowy odpowiada za to kierownik budowy. Jeżeli zaś projektant zauważy odstępstwa, wpisem do dziennika budowy ma prawo wstrzymać roboty budowlane i zażądać poprawek.

Jeżeli nie ma możliwości i zmian należy dokonać, musimy złożyć w urzędzie wniosek o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę. Każde odstępstwo od projektu dotyczące:

• zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

• zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi

wymaga uzyskania tej zmiany.

Jeżeli nie dokonamy tej formalności, grożą nam przykre konsekwencje. Kontrola inspektora nadzoru budowlanego (który ma przecież jeden egzemplarz naszego projektu) może skutkować wstrzymanie robót (jeśli budowa domu jeszcze trwa) lub nie otrzymaniem decyzji o zgodzie na użytkowanie (jeżeli budowa domu się zakończyła). Inspektor da nam termin na uzupełnienie braków formalnych, czyli na przedłożenie wniosku o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę, do której dołączony będzie projekt zamienny czyli ten, w którym projektant zawrze wprowadzone na budowie zmiany. Dopiero gdy nowy projekt domu zostanie zatwierdzony, prace budowlane będą mogły zostać wznowione lub uzyskamy zgodę na zamieszkanie w domu.

Jeżeli nie wypełnimy nakazu inspektora, może on nałożyć na nas obowiązek rozbiórki części lub nawet całego budynku, a starosta cofnie pozwolenie na budowę.

W poprzednim artykule „Z czego składa się projekt” mówiliśmy o zgodzie na zmiany, która jest dołączana bezpłatnie do zakupionej dokumentacji.

Projekty domów archipelag są poddawane adaptacji, która składa się z dwóch części. Są zmiany, które może wprowadzić inwestor dostosowując projekt domu do swoich potrzeb, są też takie, których wprowadzenie wymagane jest przez Prawo Budowlane. Te drugie należą do części obowiązkowej adaptacji domu, o której dzisiaj powiemy. W kolejnych artykułach natomiast zajmiemy się zmianami związanymi z funkcjonalnością i wyglądem projektu oraz z konsekwencjami ich wprowadzenia.

Wybierając projekty domów z bali przede wszystkim powinniśmy kierować się warunkami, jakie panują na naszej działce. Dlatego ważne jest, by do posiadanego gruntu znaleźć plany domów, nie odwrotnie. Nie na każdej działce będzie można wybudować konkretny dom jednorodzinny.

Przy wyborze kierujemy się więc takimi wartościami, jak powierzchnia całkowita, powierzchnia zabudowy czy powierzchnia użytkowa projektu, mając przed oczami plan działki i znając jej gabaryty. Domy jednorodzinne możemy wybudować w odległości 4 metrów od granicy działki sąsiada, jeżeli ściana skierowana w stronę sąsiada ma okna lub w odległości 3 metrów, jeśli otworów okiennych nie ma. Widzimy więc, że szerokość działki determinuje wybór projektu.

(Obowiązkowe zmiany w projekcie)

Jednak są to opcje, które możemy sami oszacować, gorzej, gdy chodzi o warunki gruntowe, jakie panują na naszym terenie pod zabudowę. Jeżeli znaleźliśmy projekty domów podpiwniczonych, okazać się może, że budowa domu z piwnicą na naszej działce jest niemożliwa, albo będzie bardzo trudna i kosztowna. Piwnica może zwiększyć koszt budowy domu nawet o 20 %, jeśli wymaga szczególnej hydroizolacji czy jeszcze więcej, gdy wymagana jest budowa domu na nasypie, który zagęści obecny grunt. Tak jest w przypadku, gdy mamy do czynienia z terenem podmokłym, o wysokim poziomie wód gruntowych.

Niekoniecznie musimy zdawać sobie z tego sprawę podczas wyboru działki. O tym powie nam architekt adaptujący, który będzie modyfikował nasz projekt domu.

Obowiązkowa adaptacja projektu polega właśnie na tym, że projekty domów są dostosowywane do lokalnych warunków panujących na naszej działce.

Architekt adaptujący otrzymuje od nas:

• projekty domów jednorodzinnych w 4 egzemplarzach

• mapę geodezyjną do celów projektowych

• decyzję o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu, lub gdy działka obejmuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – wypis i wyrys z tego dokumentu

• warunki techniczne przyłączy: elektrycznych, gazowych, kanalizacyjnych i wodociągowych

Architekt na początku musi opracować projekt domu zgodnie z ustaleniami, jakie zawarł miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z obowiązującymi normami prawnymi i wiedzą techniczną. Kolejną czynnością jest adaptacja fundamentów do warunków gruntowych oraz opracowanie sposobu ich izolacji. Projekty domów zawierają w części architektonicznej rzuty fundamentów, jednakże są one dostosowane do optymalnych stref klimatycznych. Architekt adaptujący każdorazowo powinien przeliczyć konstrukcję budynku w zakresie konkretnych warunków klimatycznych i gruntowych, jakie obejmują naszą działkę.

Jeżeli grunt na działce nie jest najlepszej jakości, architekt może zlecić nam badania geodezyjne, zanim przeprowadzi adaptację. Według prawa, badania geodezyjne nie są konieczne, mogą jednak zabezpieczyć nasze domy jednorodzinne przed późniejszymi problemami w zakresie niewłaściwego posadowienia budynku, braku odpowiedniej izolacji czy braku drenażu, a także przed pękaniem ścian fundamentowych, co grozi zachwianiem całej konstrukcji domu.

Dzięki badaniom geotechnicznym, architekt będzie wiedział, jakie fundamenty powinien mieć nasz dom jednorodzinny, jak je zaizolować. Nawierty i analizy gruntu pozwolą mu ocenić, jaki jest poziom wód gruntowych, po czym zdecyduje, czy możemy budować domy podpiwniczone czy też z piwnicy powinniśmy zrezygnować.

Dostosowanie projektu do lokalnych warunków to właśnie obowiązkowa część adaptacji. Jej koszt uzależniony jest od trudności wprowadzanych zmian, jednakże opracowany projekt zgodny z warunkami zabudowy mieści się w granicach 1500 – 2000 zł.

Warto pamiętać, że do tej kwoty mogą dojść kwoty za badania gruntowe czy sporządzenie mapy geodezyjnej. Ponadto, jeżeli chcemy, by nasze projekty domów były bardziej dostosowane do naszych potrzeb, np. miały więcej/mniej okien, drzwi przesunięte, a ścianki działowe dodane, musimy liczyć się z jeszcze większymi kosztami. O tych dodatkowych zmianach w projekcie, powiemy sobie w kolejnych artykułach. I tak ich koszt będzie prawdopodobnie mniejszy niż projekt domu na indywidualne zlecenie.