Teraz projekty domów

Aby otrzymać pozwolenie na budowę, musimy przedłożyć projekt budowlany w czterech egzemplarzach. Jego częścią jest projekt zagospodarowania działki.

Projekty domów przygotowane przez renomowane pracownie architektoniczne i sprzedawane jako najnowsze projekty domów 2011 potrzebują adaptacji, by zostały uznane za wymagany projekt budowlany. Wybierając projekt należy zadać sobie pytanie, czy chodziło nam o takie budownictwo?  Adaptacja projektu to przystosowanie go do warunków, jakie stawia miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (lub w przypadku jego braku warunki zabudowy), a także do warunków lokalnych, jakie ma nasza działka budowlana. Oczywistym jest, że projekt zagospodarowania działki nie może być dołączony do zakupionego projektu domu, gdyż tworzony jest on na podstawie standardowych warunków, a jego autor nie zna przecież warunków, jakie panują na naszym terenie. Dlatego ta integracyjna część projektu budowlanego również powstaje właśnie na etapie adaptacji.

Wykonuje ją wyłącznie uprawniony architekt, posiadający aktualne zaświadczenie o przynależności do właściwej izby. To on w świetle prawa staje się projektantem i jest odpowiedzialny za stworzenie projektu budowlanego, który dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę.

Prawo Budowlane jasno określa, z czego składa się projekt zagospodarowania działki i w jakiej formie powinien być on dołączony do kompletnej dokumentacji. Składa się on – podobnie jak projekty domów – z części opisowej i części rysunkowej. Rysunki wykonuje się na kopii mapy zasadniczej, którą otrzymać można w gminie w wydziale geodezyjnym. Niestety, mapy zasadnicze często są nieaktualne, dlatego inwestor musi ponieść dodatkowy koszt zlecając geodecie aktualizację mapy.

Potrzebny projekt zagospodarowania działki

Rysunki powinny przewidywać orientację położenia działki w stosunku do sąsiednich nieruchomości i względem stron świata. Zaznaczone wyraźnie powinny być granice działki, układ istniejących i planowanych budynków. Projekt powinien być tak przygotowany, by widać było liczbę kondygnacji budynków, charakterystyczne rzędne, wymiary i odległości między poszczególnymi budynkami.

W części opisowej zaś, architekt musi określić, co jest przedmiotem inwestycji: domy jednorodzinne wraz z pozostałymi obiektami, istniejącymi bądź planowanymi na działce (np. budynki gospodarcze). Opisuje istniejący stan zagospodarowania działki i określa, jakie zmiany, adaptacje czy rozbiórki są przewidywane. Podane muszą być również układy komunikacyjne, opisane sieci uzbrojenia, ukształtowanie terenu i zieleni. W projekcie zestawione muszą być powierzchnie poszczególnych części zagospodarowania działki budowlanej, takich jak: powierzchnia zabudowy projektowanego domu, powierzchnia dróg, parkingów, placów i chodników, powierzchnia zieleni oraz innych części terenu niezbędnych do sprawdzenia zgodności z ustaleniami miejscowego planu.

W projekcie należy również podać informację, czy działki budowlane wpisane są do rejestru zabytków oraz czy podlegają ochronie na podstawie ustaleń obowiązującego planu.

Projekt zagospodarowania działki należy dołączyć do pozostałej części projektu budowlanego i wraz ze wszelkimi uzgodnieniami i wymaganymi opiniami oprawić w okładkę A4 i złożyć kompletną dokumentację wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Jeżeli projekt architektoniczno-budowlany został zatwierdzony i na jego podstawie została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, budowa domu musi się odbyć tylko zgodnie z tym, co projekt domu zawierał. Istotne odstępstwa od projektu wymagają uzyskania zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jeżeli zamówiliśmy projekt indywidualny to zwykle architekt wykonuje również projekt zagospodarowania działki i cała dokumentacji może być już traktowana jako projekt budowlany, który stanowi integralną część wniosku o pozwolenie na budowę. Jeżeli wybraliśmy gotowe projekty domów jednorodzinnych, to przed złożeniem w urzędzie, musimy poddać je obowiązkowi przystosowania do warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz warunków, jakie bezpośrednio panują na naszej działce. Po takiej adaptacji, gotowy projekt może zostać uznany za projekt budowlany. Adaptacja projektu to praktycznie ostatni moment na wprowadzenie zmian w projekcie. Wykonanie jakichkolwiek zmian w późniejszym etapie budowy może wiązać się z przykrymi konsekwencjami. Jedynymi zmianami jaki wówczas można wprowadzić to przemyślenie takich rzeczy jak: tynki dekoracyjne?

Jak zmienić pozwolenie na budowę?

Składając wniosek o pozwolenie na budowę dostarczamy do urzędu 4 egzemplarze projektu: po zatwierdzeniu, dwa zostaną nam zwrócone, jeden pozostanie w urzędzie wydającym decyzję, a czwarty zostanie przekazany do powiatowego lub wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego.

Budowa domu musi być zgodna z tym, co zawierał projekt domu. Na placu budowy odpowiada za to kierownik budowy. Jeżeli zaś projektant zauważy odstępstwa, wpisem do dziennika budowy ma prawo wstrzymać roboty budowlane i zażądać poprawek.

Jeżeli nie ma możliwości i zmian należy dokonać, musimy złożyć w urzędzie wniosek o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę. Każde odstępstwo od projektu dotyczące:

• zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

• zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi

wymaga uzyskania tej zmiany.

Jeżeli nie dokonamy tej formalności, grożą nam przykre konsekwencje. Kontrola inspektora nadzoru budowlanego (który ma przecież jeden egzemplarz naszego projektu) może skutkować wstrzymanie robót (jeśli budowa domu jeszcze trwa) lub nie otrzymaniem decyzji o zgodzie na użytkowanie (jeżeli budowa domu się zakończyła). Inspektor da nam termin na uzupełnienie braków formalnych, czyli na przedłożenie wniosku o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę, do której dołączony będzie projekt zamienny czyli ten, w którym projektant zawrze wprowadzone na budowie zmiany. Dopiero gdy nowy projekt domu zostanie zatwierdzony, prace budowlane będą mogły zostać wznowione lub uzyskamy zgodę na zamieszkanie w domu.

Jeżeli nie wypełnimy nakazu inspektora, może on nałożyć na nas obowiązek rozbiórki części lub nawet całego budynku, a starosta cofnie pozwolenie na budowę.

Prace przygotowawcze dotyczące budowy domu należy rozpocząć od ustanowienia uczestników procesu budowlanego.

Uczestników procesu budowlanego ustanawia pierwszy z nich czyli inwestor.

Oprócz tego inwestor ma obowiązek zorganizowania całego procesu budowlanego, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Chodzi głównie o zapewnienie opracowania projektu budowlanego, wykonania i odbioru robót budowlanych, opracowania planu bezpieczeństwa. Zapewnienie tych czynności wymagać będzie zatrudnienie kolejnych uczestników procesu budowlanego.

„Najbliżej” inwestora jest inspektor nadzoru autorskiego. Jeżeli realizujemy standardowe projekty domów jednorodzinnych, które nie są nad wyraz skomplikowane, to, czy zatrudnimy inwestora zależy tylko od nas. W niektórych sytuacjach, pozwolenie na budowę zawiera nakaz ustanowienia inwestora, ale ma to przypadek tylko, gdy realizuje się obiekty użyteczności publicznej, projekty domów wielorodzinnych lub projekty wysokie i bardzo skomplikowane.

Inspektor nadzoru inwestorskiego dba o nasze (inwestora) interesy na placu budowy. Reprezentuje nas na budowie, sprawując kontrolę zgodności jej realizacji z tym, co zawiera projekt domu, a także ze wszelkimi przepisami prawnymi i zasadami wiedzy technicznej. Inspektor posiadać musi bowiem uprawnienia do danych czynności i posiadać doświadczenie przy budynkach o podobnej technologii czy skomplikowaniu.

Obowiązkiem inwestora jest również sprawdzanie jakości wykonywanych robót w wbudowanych wyrobów budowlanych, w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie. Uczestniczy on ponadto w odbiorach technicznych instalacji i w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywania ich do użytkowania. Na nasze zlecenie może również kontrolować rozliczenia budowy.

Aby wypełnić należycie swojej obowiązki, inspektor nadzoru inwestorskiego powinien mieć również prawa na placu budowy. Inspektor ma więc prawo wydawania poleceń kierownikowi budowy, dotyczących zauważanych nieprawidłowości a także żądać od kierownika budowy poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót.

Uwaga – nie mylić inspektora nadzoru inwestorskiego z inspektorem nadzoru budowlanego, który jest urzędnikiem państwowym, którego zadaniem na przykład jest kontrola zgodności budynku z projektem budowlanym przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

O ile inspektor ma prawo wydawać polecania kierownikowi budowy, o tyle ten ma prawo wystąpić do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy.

Kierownik budowy jest bowiem trzecim uczestnikiem procesu budowlanego. Do jego podstawowych obowiązków należy przejęcie od inwestora terenu budowy. Od chwili protokołu w tej sprawie, to kierownik odpowiada za odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy, wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi.

Kierownik budowy ma również obowiązek organizacji i rozpoczęcia budowy: zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy.

Kierownik budowy jest odpowiedzialny za dziennik budowy.

Dziennik budowy to urzędowy dokument, w którym chronologicznie wpisuje się prace budowlane, zalecenia i uwagi. Prawo dokonywania wpisów ma właśnie kierownik budowy, kierownicy poszczególnych robót budowlanych, inspektor nadzoru inwestorskiego i projektant, czyli czwarty uczestnik procesu budowlanego.

Projektant musi sporządzić projekt budowlany zgodny z obowiązującymi normami prawnymi oraz z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, z warunkami zabudowy – to jest jego najważniejszy obowiązek.

W świetle obowiązujących przepisów, projektantem jest osoba, która adaptowała projekty domów do warunków zabudowy i przejmuje ona wszystkie prawa i obowiązki autora projektu, jednym słowem staje się za niego odpowiedzialna. Projektant ma więc prawo żądania wpisem do dziennika wstrzymania robót budowlanych, jeżeli stwierdzi możliwość powstania zagrożenia lub zauważy wykonywanie ich niezgodnie z projektem.

Architekt adaptujący – projektant musi posiadać stosowne uprawnienia i złożyć oświadczenie o ich posiadaniu składając projekt budowlany.

Przypomnijmy, zgodnie z ustawą Prawo Budowlane, uczestnikami procesu budowlanego są:

• inwestor

• inspektor nadzoru inwestorskiego (dowolność)

• kierownik budowy

• projektant.