Teraz projekty domów

Aby otrzymać pozwolenie na budowę, musimy przedłożyć projekt budowlany w czterech egzemplarzach. Jego częścią jest projekt zagospodarowania działki.

Projekty domów przygotowane przez renomowane pracownie architektoniczne i sprzedawane jako najnowsze projekty domów 2011 potrzebują adaptacji, by zostały uznane za wymagany projekt budowlany. Wybierając projekt należy zadać sobie pytanie, czy chodziło nam o takie budownictwo?  Adaptacja projektu to przystosowanie go do warunków, jakie stawia miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (lub w przypadku jego braku warunki zabudowy), a także do warunków lokalnych, jakie ma nasza działka budowlana. Oczywistym jest, że projekt zagospodarowania działki nie może być dołączony do zakupionego projektu domu, gdyż tworzony jest on na podstawie standardowych warunków, a jego autor nie zna przecież warunków, jakie panują na naszym terenie. Dlatego ta integracyjna część projektu budowlanego również powstaje właśnie na etapie adaptacji.

Wykonuje ją wyłącznie uprawniony architekt, posiadający aktualne zaświadczenie o przynależności do właściwej izby. To on w świetle prawa staje się projektantem i jest odpowiedzialny za stworzenie projektu budowlanego, który dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę.

Prawo Budowlane jasno określa, z czego składa się projekt zagospodarowania działki i w jakiej formie powinien być on dołączony do kompletnej dokumentacji. Składa się on – podobnie jak projekty domów – z części opisowej i części rysunkowej. Rysunki wykonuje się na kopii mapy zasadniczej, którą otrzymać można w gminie w wydziale geodezyjnym. Niestety, mapy zasadnicze często są nieaktualne, dlatego inwestor musi ponieść dodatkowy koszt zlecając geodecie aktualizację mapy.

Potrzebny projekt zagospodarowania działki

Rysunki powinny przewidywać orientację położenia działki w stosunku do sąsiednich nieruchomości i względem stron świata. Zaznaczone wyraźnie powinny być granice działki, układ istniejących i planowanych budynków. Projekt powinien być tak przygotowany, by widać było liczbę kondygnacji budynków, charakterystyczne rzędne, wymiary i odległości między poszczególnymi budynkami.

W części opisowej zaś, architekt musi określić, co jest przedmiotem inwestycji: domy jednorodzinne wraz z pozostałymi obiektami, istniejącymi bądź planowanymi na działce (np. budynki gospodarcze). Opisuje istniejący stan zagospodarowania działki i określa, jakie zmiany, adaptacje czy rozbiórki są przewidywane. Podane muszą być również układy komunikacyjne, opisane sieci uzbrojenia, ukształtowanie terenu i zieleni. W projekcie zestawione muszą być powierzchnie poszczególnych części zagospodarowania działki budowlanej, takich jak: powierzchnia zabudowy projektowanego domu, powierzchnia dróg, parkingów, placów i chodników, powierzchnia zieleni oraz innych części terenu niezbędnych do sprawdzenia zgodności z ustaleniami miejscowego planu.

W projekcie należy również podać informację, czy działki budowlane wpisane są do rejestru zabytków oraz czy podlegają ochronie na podstawie ustaleń obowiązującego planu.

Projekt zagospodarowania działki należy dołączyć do pozostałej części projektu budowlanego i wraz ze wszelkimi uzgodnieniami i wymaganymi opiniami oprawić w okładkę A4 i złożyć kompletną dokumentację wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Jeżeli projekt architektoniczno-budowlany został zatwierdzony i na jego podstawie została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, budowa domu musi się odbyć tylko zgodnie z tym, co projekt domu zawierał. Istotne odstępstwa od projektu wymagają uzyskania zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jeżeli zamówiliśmy projekt indywidualny to zwykle architekt wykonuje również projekt zagospodarowania działki i cała dokumentacji może być już traktowana jako projekt budowlany, który stanowi integralną część wniosku o pozwolenie na budowę. Jeżeli wybraliśmy gotowe projekty domów jednorodzinnych, to przed złożeniem w urzędzie, musimy poddać je obowiązkowi przystosowania do warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz warunków, jakie bezpośrednio panują na naszej działce. Po takiej adaptacji, gotowy projekt może zostać uznany za projekt budowlany. Adaptacja projektu to praktycznie ostatni moment na wprowadzenie zmian w projekcie. Wykonanie jakichkolwiek zmian w późniejszym etapie budowy może wiązać się z przykrymi konsekwencjami. Jedynymi zmianami jaki wówczas można wprowadzić to przemyślenie takich rzeczy jak: tynki dekoracyjne?

Jak zmienić pozwolenie na budowę?

Składając wniosek o pozwolenie na budowę dostarczamy do urzędu 4 egzemplarze projektu: po zatwierdzeniu, dwa zostaną nam zwrócone, jeden pozostanie w urzędzie wydającym decyzję, a czwarty zostanie przekazany do powiatowego lub wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego.

Budowa domu musi być zgodna z tym, co zawierał projekt domu. Na placu budowy odpowiada za to kierownik budowy. Jeżeli zaś projektant zauważy odstępstwa, wpisem do dziennika budowy ma prawo wstrzymać roboty budowlane i zażądać poprawek.

Jeżeli nie ma możliwości i zmian należy dokonać, musimy złożyć w urzędzie wniosek o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę. Każde odstępstwo od projektu dotyczące:

• zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

• zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi

wymaga uzyskania tej zmiany.

Jeżeli nie dokonamy tej formalności, grożą nam przykre konsekwencje. Kontrola inspektora nadzoru budowlanego (który ma przecież jeden egzemplarz naszego projektu) może skutkować wstrzymanie robót (jeśli budowa domu jeszcze trwa) lub nie otrzymaniem decyzji o zgodzie na użytkowanie (jeżeli budowa domu się zakończyła). Inspektor da nam termin na uzupełnienie braków formalnych, czyli na przedłożenie wniosku o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę, do której dołączony będzie projekt zamienny czyli ten, w którym projektant zawrze wprowadzone na budowie zmiany. Dopiero gdy nowy projekt domu zostanie zatwierdzony, prace budowlane będą mogły zostać wznowione lub uzyskamy zgodę na zamieszkanie w domu.

Jeżeli nie wypełnimy nakazu inspektora, może on nałożyć na nas obowiązek rozbiórki części lub nawet całego budynku, a starosta cofnie pozwolenie na budowę.