Teraz projekty domów

Aby otrzymać pozwolenie na budowę, musimy przedłożyć projekt budowlany w czterech egzemplarzach. Jego częścią jest projekt zagospodarowania działki.

Projekty domów przygotowane przez renomowane pracownie architektoniczne i sprzedawane jako najnowsze projekty domów 2011 potrzebują adaptacji, by zostały uznane za wymagany projekt budowlany. Wybierając projekt należy zadać sobie pytanie, czy chodziło nam o takie budownictwo?  Adaptacja projektu to przystosowanie go do warunków, jakie stawia miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (lub w przypadku jego braku warunki zabudowy), a także do warunków lokalnych, jakie ma nasza działka budowlana. Oczywistym jest, że projekt zagospodarowania działki nie może być dołączony do zakupionego projektu domu, gdyż tworzony jest on na podstawie standardowych warunków, a jego autor nie zna przecież warunków, jakie panują na naszym terenie. Dlatego ta integracyjna część projektu budowlanego również powstaje właśnie na etapie adaptacji.

Wykonuje ją wyłącznie uprawniony architekt, posiadający aktualne zaświadczenie o przynależności do właściwej izby. To on w świetle prawa staje się projektantem i jest odpowiedzialny za stworzenie projektu budowlanego, który dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę.

Prawo Budowlane jasno określa, z czego składa się projekt zagospodarowania działki i w jakiej formie powinien być on dołączony do kompletnej dokumentacji. Składa się on – podobnie jak projekty domów – z części opisowej i części rysunkowej. Rysunki wykonuje się na kopii mapy zasadniczej, którą otrzymać można w gminie w wydziale geodezyjnym. Niestety, mapy zasadnicze często są nieaktualne, dlatego inwestor musi ponieść dodatkowy koszt zlecając geodecie aktualizację mapy.

Potrzebny projekt zagospodarowania działki

Rysunki powinny przewidywać orientację położenia działki w stosunku do sąsiednich nieruchomości i względem stron świata. Zaznaczone wyraźnie powinny być granice działki, układ istniejących i planowanych budynków. Projekt powinien być tak przygotowany, by widać było liczbę kondygnacji budynków, charakterystyczne rzędne, wymiary i odległości między poszczególnymi budynkami.

W części opisowej zaś, architekt musi określić, co jest przedmiotem inwestycji: domy jednorodzinne wraz z pozostałymi obiektami, istniejącymi bądź planowanymi na działce (np. budynki gospodarcze). Opisuje istniejący stan zagospodarowania działki i określa, jakie zmiany, adaptacje czy rozbiórki są przewidywane. Podane muszą być również układy komunikacyjne, opisane sieci uzbrojenia, ukształtowanie terenu i zieleni. W projekcie zestawione muszą być powierzchnie poszczególnych części zagospodarowania działki budowlanej, takich jak: powierzchnia zabudowy projektowanego domu, powierzchnia dróg, parkingów, placów i chodników, powierzchnia zieleni oraz innych części terenu niezbędnych do sprawdzenia zgodności z ustaleniami miejscowego planu.

W projekcie należy również podać informację, czy działki budowlane wpisane są do rejestru zabytków oraz czy podlegają ochronie na podstawie ustaleń obowiązującego planu.

Projekt zagospodarowania działki należy dołączyć do pozostałej części projektu budowlanego i wraz ze wszelkimi uzgodnieniami i wymaganymi opiniami oprawić w okładkę A4 i złożyć kompletną dokumentację wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Budowa domu wiąże się z wieloma niespodziewanymi wydarzeniami, które trudno zaplanować. Jednak ogólny harmonogram budowy powinien przewidzieć termin wykonania poszczególnych etapów.

Harmonogram budowy przydaje się zarówno inwestorowi, jak i ekipie budowlanej. Wymagany jest również wtedy, gdy potrzebny będzie kredyt na budowę domu.

Taki dokument przygotowywany jest najczęściej przez kierownika budowy, zarówno gdy odbywa się budowa domu systemem gospodarczym, jak i wtedy, gdy do poszczególnych etapów zatrudniane są kolejne firmy budowlane. Jeżeli zaś projekty domów MTM realizuje jedna firma, od początku do końca, zwykle to ona przedstawia inwestorowi kalendarz budowy.

Graficzna forma harmonogramu zawiera zakres i czas trwania poszczególnych robót budowlanych. Dzięki temu możliwe jest zaplanowanie wydatków, termin zakupienia kolejnych materiałów budowlanych. W harmonogramie zapisane są również ilości poszczególnych materiałów, które będą potrzebne do budowy, lub jej elementów, np. liczba okien.

Zaplanuj roboty budowlane

Harmonogram robót budowlanych powinien być na bieżąco aktualizowany, z zaznaczeniem zmian, które wydarzyły się na placu budowy. Jeżeli jakieś zdarzenie opóźnia prowadzenie robót, powinno zostać to uwzględnione. Po pierwsze taka wiadomość jest potrzebna kolejnym ekipom, a po drugie bank może zdecydować o terminie wypłaty kolejnej transzy.

Dostępne są gotowe projekty domów z kosztorysem. Kosztorys budowy domu pomaga nam przewidzieć wydatki, jednak tylko połączenie go z profesjonalnym harmonogramem daje nam pełen obraz terminu koniecznych wypłat.

Określony wcześniej koszt budowy domu pomoże nam również wybrać najlepszą firmę wykonawczą. Nie powinniśmy kierować się wyłącznie najniższą ofertą. Jeżeli różnica między tym, co zawierają koszty budowy a tym, co przedstawia firma budowlana jest bardzo duża, powinno to wzbudzić naszą czujność. Jeżeli wydatki planowane przez firmą są dużo mniejsze to albo nie wszystkie koszty są uwzględnione, albo po prostu ekipa nie zna się na pracy. Jeżeli kwota jest mocno zawyżona, również nie powinniśmy decydować się na zatrudnienie.

Zarówno kosztorys inwestorski jak i harmonogram prac budowlanych to dodatkowy koszt, który musi ponieść inwestor. Jednak bez tych dokumentów narażamy się na poważne straty i trudności. Zresztą bank nie da nam kredytu, jeżeli nie przedstawimy mu aktualnych planów.

Jeżeli nie jesteśmy ekspertami budowlanymi i budowa domu, jak i wszystkie formalności przyprawiają nas o zawroty głowy, warto ponieść kolejny koszt, którym jest zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego. To stanowisko nie jest wymagane przez prawo budowlane, jeżeli budowane są standardowe projekty domów jednorodzinnych, ale inspektor dba o nasze interesy i kontroluje kierownika budowy, ma wgląd do harmonogramu i dziennika budowy, więc dla laika obecność kogoś takiego na placu budowy może okazać się bardzo pomocna.

Gotowe projekty domów są dostosowane do różnych potrzeb i oczekiwań inwestorów. Nierzadko warunki działki zmuszają nas do szukania niestandardowych rozwiązań zabudowy, by postawić swój wymarzony dom jednorodzinny…

…czasami jednak musimy zdecydować się na dom dwurodzinny…

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazuje na konieczność zachowania konkretnych odległości od granicy działki sąsiedniej. jeżeli z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku, uzyskanych warunków zabudowy nie wynika inaczej, odległości od granicy sąsiedniej działki wynoszą:

• 3 m – jeżeli ściana zewnętrzna zwrócona w kierunku granicy sąsiedniej działki nie posiada otworów okiennych i drzwiowych

• 4 m – jeżeli ściana zewnętrzna zwrócona w kierunku granicy sąsiedniej działki posiada otwory okienne i drzwiowe

Zalety domów bliźniaków

Jeżeli nasze domy jednorodzinne budujemy w mieście, bardzo często jedyną szansą na własny skrawek ziemi jest zakup działki wąskiej i trudnej do zabudowy. Takich działek jest w mieści mnóstwo i są one wynikiem podziałów dawnych gruntów rolnych. Sprzedawca, który kupił niegdyś hektary działek rolnych, zmienił ich przeznaczenie z rolnego na budowlane, podzielił na mniejsze części i każdą działkę budowlaną sprzedał z zyskiem.

Dlatego budując domy w mieście nierzadko musimy iść na kompromis i wybrać projekty domów bliźniaczych.

Domy bliźniaki nie muszą spełniać warunków odległości od sąsiedniej działki, stanowiąc jedną zabudowę. Dwie rodziny jedną wspólną ścianę łączącą dwa budynki.

Warto wiedzieć, że nowoczesne projekty domów można wykorzystać do zabudowy bliźniaczej w dwojaki sposób. Po pierwsze można znaleźć dowolny interesujący nasz projekt domu, spełniający nasze oczekiwania i potrzeby naszej rodziny a następnie zamówić jego lustrzane odbicie. Na etapie adaptacji projektu, architekt adaptujący połączy projekt z jego lustrem, tworząc projekt domów bliźniaczych.

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom inwestorów, architekci jednak przygotowali już gotowe projekty bliźniaków. Można wybierać więc domy z gotowej oferty „połączonych” budynków.

Bez względu na to, którą opcję wybierzemy należy pamiętać, że każda rodzina, nawet jeśli jest ze sobą mocno zaprzyjaźniona czy spokrewniona, potrzebować będzie intymności. Dlatego warto wybierać takie plany domów, które proponują zupełnie osobne, niekrępujące wejścia, a taras, który mają praktycznie wszystkie nowoczesne domy, powinien się znajdować na dwóch przeciwległych ścianach.

Od inwestorów zależy na jakie aranżacje ogrodów się zdecydują. Częściej widzimy jednak, że każda nieruchomość ma swój odrębny ogródek.

Warto pamiętać, że domy bliźniaki mają jedną ciemną ścianę. Należy tak wybrać projekt, by znajdowało się tam pomieszczenie nie przeznaczone na stałą obecność ludzi. Jeżeli kupiliśmy gotowe projekty bliźniaków, nie będzie z tym problemu, bowiem architekt na pewno przewidział korzystne rozwiązanie. Jeżeli jednak wybraliśmy plan domu z lustrzanym odbiciem, na etapie adaptacji konieczna będzie zmiana funkcji przeznaczenia danego pomieszczenia, które znajdzie się na ciemnej ścianie, łączącej oba budynki.

Wybierając projekty domów chcemy, by były nie tylko funkcjonalne i komfortowe, ale również atrakcyjne i bezpieczne dla naszej rodziny oraz spełniały jej wszystkie potrzeby. Na co zwracać uwagę szukając swojego domu idealnego?

Budowa domu często oznacza, że dosyć już mamy ciasnoty mieszkania w bloku i tęsknimy za przestrzenią i miejscem, gdzie nie tylko pomieszczą się wszyscy domownicy, ale również będą mogli znaleźć kąt na swoje hobby czy pasje. Nie oznacza to oczywiście, że musimy od razu budować domy jednorodzinne o powierzchni tysiąca metrów kwadratowych, ale odpowiednie rozmieszczenie pomieszczeń pozwoli nam na adaptacje ich zgodnie z naszymi potrzebami. Używany do budowy sufitu strop teriva nadaje się wspaniale.

Projekt domu - jak oszacować potrzeby?

Pomyślmy, ile sypialni indywidualnych powinien mieć nasz projekt domu. Czy przy każdej powinna się znaleźć łazienka, czy wystarczy ogólna łazienka na parterze lub ze dwie łazienka na poddaszu? A co z garderobą? Być może w pokoju dziecka wystarczy głęboka komoda i szafa wnękowa, która może zabudować niefunkcjonalne skosy. Ale dom jednorodzinny powinien mieć choć jedno niewielkie pomieszczenie około 2 m2, które przeznaczymy na garderobę. Trzymamy w niej nie tylko odzież codzienną, ale przede wszystkim to idealne miejsce, w którym ułożyć można odzież sezonową, strój sportowy, np narciarski, o który latem nie chcemy się potykać, także walizki czy plecaki wakacyjne. Pomieszczenie o mniejszej powierzchni, będzie nie tylko niefunkcjonalne, ale w końcu nie spełni pokładanych w nim oczekiwań. Być może projekt domu wymagać będzie zmiany, np. powiększenie garderoby ograniczając powierzchnię sypialni rodziców. Pamiętajmy jednak, że dorosłym służy ona głównie w nocy, dzieci w swoich sypialniach spędzają więcej czasu na nauce, zabawie i przyjmowaniu znajomych.

Jeżeli nasza działka budowlana nie jest duża, nie zawsze będziemy mieli możliwość postawienia na niej dodatkowego budynku gospodarczego. W tej sytuacji niezbędne okaże się pomieszczenie gospodarcze w domu. Sprzęt ogrodniczy, narzędzia: wiertarki, szlifierki, gwoździe i młotki  – to wszystko gdzieś należy ulokować. Pomieszczenie takie nie musi mieć okna, możemy więc zaplanować je np. na północnej stronie domu, gdzie będzie stanowiło dodatkową barierę przed wiatrem i chłodem.

W ten sam sposób możemy usytuować garaż jeśli mam projekty domów z garażem w bryle budynku. Jest to dosyć częste rozwiązanie architektoniczne, po pierwsze dlatego, że rzadko które gospodarstwo domowe nie ma teraz chociażby jednego samochodu, a po drugie nie zawsze niewielkie działki dają możliwość, by postawić projekty garaży wolno stojących. Garaż w bryle budynk chroni właśnie sąsiednie pomieszczenia, zwykle kuchnię, przed czynnikami atmosferycznymi. Takie rozwiązanie mają też często projekty domów z poddaszem, ważne tu jednak, aby garaż był na północy.

Kolejnym ważnym pomieszczeniem, zresztą jednym z ważniejszych w naszych domach, jest kuchnia. Wystrój kuchni i jej projekt zależy od naszego trybu życia. Jeżeli wybierzemy domy parterowe, gdzie kuchnia jest dużym osobnym pomieszczeniem, powinniśmy zdawać sobie sprawę z tego, że odbierze nam ona sporo powierzchni użytkowej. Na to zgodzić się mogą wyłącznie miłośnicy kulinarnych przygód, panie domów, które gotowanie uznają za sztukę.

Jeżeli zaś nasz styl życia nie pozwala nam na częste samodzielne przygotowywanie posiłków lub po prostu tego nie lubimy, możemy wybrać takie plany domów, które łączą aneks kuchenny z salonem i jadalnią. Tak często są zaplanowane domy z poddaszem czy piętrowe, gdzie na parterze przewidziana jest strefa dzienna przeznaczona dla całej rodziny, „góra” zaś zarezerwowana jest na pokoje indywidualne.

Projekty domów nowoczesnych przewidują często dodatkowy pokój i my również powinniśmy przemyśleć jego posiadanie. Taki pokój może być przeznaczony dla gości lub pełnić funkcję pomieszczenia hobbystycznego. Z czasem, gdy na świecie pojawi się kolejne dziecko lub gdy zdecydujemy, że zamieszkają z nami starsi rodzice, gotowy dodatkowy pokój może okazać się wyjątkowo cenny.

Wybierając gotowe projekty domów jednorodzinnych powinniśmy pamiętać, że zawsze mamy możliwość wprowadzenia zmian w projekcie. Odbywa się to na etapie adaptacji przez uprawnionego architekta. Może on zmienić funkcję niektórych pomieszczeń czy wprowadzić dodatkowe lub usunąć zaplanowane ścianki działowe

Projekt dachu jaki będzie miał nasz domy jednorodzinne, zależy nie tylko od typu zabudowy, ale również od decyzji o warunkach zabudowy. Niekiedy mogą one w dużym stopniu determinować to, jakie projekty domów wybierzemy na naszą działkę.

Warunki zabudowy mogą stanowić o tym, jak wysoki dom jednorodzinny możemy postawić na naszej działce. Determinują również wybór projektu pod względem projektu dachu: mogą wskazać, jak wysoka może być kalenica dachu, jaki powinien być jego kąt nachylenia. To czy projekty domów mogą mieć użytkowe poddasze czy dach powinien być płaski również może wynikać z uzyskanej decyzji.

Jeżeli działka budowlana objęta jest ochroną konserwatora zabytków, również to jaka dachówka będzie wykorzystana do pokrycia dachowego może być urzędowo nakazane. Montaż blachodachówki daje nam ogromne możliwości ochrony dachu. Gdy podbitka dachowa zostanie dobrze zastosowana to nasz dach będzie bezpieczny przez wiele lat.

Prosty i tani projekt dachu

Nie zawsze zdajemy sobie sprawę z tego, że możemy wybrać taki projekt domu, który ograniczy koszt budowy domu. I nie chodzi tu o znalezienie domu o niewielkiej powierzchni użytkowej. To, jaki wybierzemy projekt dachu, może w dużej mierze stanowić o ogólnym kosztorysie budowy. Zauważmy, że porównując dwa projekty domów parterowych o podobnej powierzchni użytkowej i tej samej technologii budowy, otrzymujemy dwa zupełnie różne kosztorysy.

Dom z dachem mansardowym jest bardzo atrakcyjny wizualnie, szczególnie jeśli chodzi o domy z poddaszem. Jednak jego koszty budowy są wyższe niż jeśli wybierzemy np. dach dwuspadowy. Najtańszym i najprostszym rozwiązaniem są dachy jednospadowe. Im więcej spadów i skomplikowanych rozwiązań konstrukcyjnych więźby dachowej, tym kosztorys domu będzie wyższy.

Prosty i tani projekt dachu

Bez względu na to, jak skomplikowany czy prosty jest dach, za każdym razem należy zastosować obróbki blacharskie. Wymagane są przy niemalże każdym elemencie dachu: przy kominie, okapie, łączeniach dachu ze ścianą, przy rynnach i pod nimi, przy wywietrznikach i wiatrownicach. Bardziej skomplikowane obróbki blacharskie należy zastosować przy trudnych i skomplikowanych oknach dachowych, jakimi są lukarny. Dlatego należy pamiętać, że wszystkie tego typu elementy konstrukcyjne podnoszą koszt budowy dachu, dodatkowych nakładów finansowych wymagają nie tylko obróbki i pokrycie dachowe, ale również ekipa dekarska - przy każdych newralgicznych elementach nie można oszczędzać na profesjonalizmie i solidności dekarzy.

Źle wykonane obróbki blacharskie sprawiają, że dach jest nieszczelny i naszemu domowi grozi zalanie przez deszcz, a także energia cieplna z wewnątrz domu ucieka na zewnątrz, co podnosi znacznie koszty eksploatacji.

Zatem jeśli wybierzemy projekt domu z prostym dachem, ograniczymy ryzyko strat ciepła. Zwróćmy uwagę na domy energooszczędne – stanowią sporą ofertę i z łatwością możemy zauważyć, że projekty dachów są proste a bryła budynku zwarta i pozbawiona nadwieszonej nadbudowy.

To, że wybierzemy prosty dach nie oznacza, że zrezygnujemy z atrakcyjnej formy budynku. Nowoczesne domy przedstawiają właśnie trendy architektoniczne oparte o minimalizm i oszczędność. Zamiast w ceramicznego delfina zamieszczonego na szczycie połaci dachowej, zainwestujmy w wysokiej jakości dachówki ceramiczne, trwałe, wytrzymałe, lśniące będą wieloletnią ozdobą naszego domu.

Prace przygotowawcze dotyczące budowy domu należy rozpocząć od ustanowienia uczestników procesu budowlanego.

Uczestników procesu budowlanego ustanawia pierwszy z nich czyli inwestor.

Oprócz tego inwestor ma obowiązek zorganizowania całego procesu budowlanego, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Chodzi głównie o zapewnienie opracowania projektu budowlanego, wykonania i odbioru robót budowlanych, opracowania planu bezpieczeństwa. Zapewnienie tych czynności wymagać będzie zatrudnienie kolejnych uczestników procesu budowlanego.

„Najbliżej” inwestora jest inspektor nadzoru autorskiego. Jeżeli realizujemy standardowe projekty domów jednorodzinnych, które nie są nad wyraz skomplikowane, to, czy zatrudnimy inwestora zależy tylko od nas. W niektórych sytuacjach, pozwolenie na budowę zawiera nakaz ustanowienia inwestora, ale ma to przypadek tylko, gdy realizuje się obiekty użyteczności publicznej, projekty domów wielorodzinnych lub projekty wysokie i bardzo skomplikowane.

Inspektor nadzoru inwestorskiego dba o nasze (inwestora) interesy na placu budowy. Reprezentuje nas na budowie, sprawując kontrolę zgodności jej realizacji z tym, co zawiera projekt domu, a także ze wszelkimi przepisami prawnymi i zasadami wiedzy technicznej. Inspektor posiadać musi bowiem uprawnienia do danych czynności i posiadać doświadczenie przy budynkach o podobnej technologii czy skomplikowaniu.

Obowiązkiem inwestora jest również sprawdzanie jakości wykonywanych robót w wbudowanych wyrobów budowlanych, w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie. Uczestniczy on ponadto w odbiorach technicznych instalacji i w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywania ich do użytkowania. Na nasze zlecenie może również kontrolować rozliczenia budowy.

Aby wypełnić należycie swojej obowiązki, inspektor nadzoru inwestorskiego powinien mieć również prawa na placu budowy. Inspektor ma więc prawo wydawania poleceń kierownikowi budowy, dotyczących zauważanych nieprawidłowości a także żądać od kierownika budowy poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót.

Uwaga – nie mylić inspektora nadzoru inwestorskiego z inspektorem nadzoru budowlanego, który jest urzędnikiem państwowym, którego zadaniem na przykład jest kontrola zgodności budynku z projektem budowlanym przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

O ile inspektor ma prawo wydawać polecania kierownikowi budowy, o tyle ten ma prawo wystąpić do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy.

Kierownik budowy jest bowiem trzecim uczestnikiem procesu budowlanego. Do jego podstawowych obowiązków należy przejęcie od inwestora terenu budowy. Od chwili protokołu w tej sprawie, to kierownik odpowiada za odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy, wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi.

Kierownik budowy ma również obowiązek organizacji i rozpoczęcia budowy: zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy.

Kierownik budowy jest odpowiedzialny za dziennik budowy.

Dziennik budowy to urzędowy dokument, w którym chronologicznie wpisuje się prace budowlane, zalecenia i uwagi. Prawo dokonywania wpisów ma właśnie kierownik budowy, kierownicy poszczególnych robót budowlanych, inspektor nadzoru inwestorskiego i projektant, czyli czwarty uczestnik procesu budowlanego.

Projektant musi sporządzić projekt budowlany zgodny z obowiązującymi normami prawnymi oraz z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, z warunkami zabudowy – to jest jego najważniejszy obowiązek.

W świetle obowiązujących przepisów, projektantem jest osoba, która adaptowała projekty domów do warunków zabudowy i przejmuje ona wszystkie prawa i obowiązki autora projektu, jednym słowem staje się za niego odpowiedzialna. Projektant ma więc prawo żądania wpisem do dziennika wstrzymania robót budowlanych, jeżeli stwierdzi możliwość powstania zagrożenia lub zauważy wykonywanie ich niezgodnie z projektem.

Architekt adaptujący – projektant musi posiadać stosowne uprawnienia i złożyć oświadczenie o ich posiadaniu składając projekt budowlany.

Przypomnijmy, zgodnie z ustawą Prawo Budowlane, uczestnikami procesu budowlanego są:

• inwestor

• inspektor nadzoru inwestorskiego (dowolność)

• kierownik budowy

• projektant.

Często słychać opinie, że projekty domów nowoczesnych nie mają duszy. Są proste, chłodne, nawet elewacja nie przywodzi na myśl ciepła rodzinnego ogniska. Mają jednak swoją grupę zwolenników, choć nie da się ukryć, że stanowi ona mniejszość w porównaniu z rzeszą miłośników… szlacheckich dworków.

Projekty dworków to najczęściej domy z poddaszem. Trudno je wkomponować w zabudowę miasta, dlatego poddasze króluje na peryferiach i wsiach, tworząc całe osiedla domów jednorodzinnych, nawiązujących do tradycji polskich dworów. Charakteryzują się one rozległą bryłą, kolumnami na fasadzie budynków, wystającymi okapami. Ponadto bardzo często te projekty domów zawierają elementy architektoniczne takie jak wykusze i lukarny.

(Wykusz i lukarna - co to takiego?)

Tego typu plany domów nie znajdą uznania w budownictwie energooszczędnym, gdzie liczy się prosta zwarta bryła, bez dodatkowych załamań konstrukcyjnych. Proste ściany to ciepłe ściany, wszelkie elementy wystające przyczyniają się do strat energii.

Bardzo często w tego typu budynkach używane są wzory na ścianie – malowane farbą lateksową.

Domy jednorodzinne nabierają dzięki nim oryginalności, atrakcyjności, luksusu, a – nie ukrywajmy – skoro zdecydowaliśmy się na budowę domu, lubimy, jak efekt wygląda „bogato”. Przyjrzyjmy się bliżej wadom i zaletom tych rozwiązań.

Projekty domów z wykuszem

Wykusz to wystający, nadwieszony element bryły budynku, często trój lub więcej ścienny. Ściany najczęściej są przeszklone, dzięki temu aranżacja wnętrz od środka daje niebywałe efekty. Zwykle urządzamy tam część salonu albo jadalnie, może służyć też jako kącik relaksacyjny – nic tak nie poprawia nastroju jak docierające przez wiele szyb słońce. Dlatego warto, by plan domu tak rozmieścić na działce, by wykusz skierowany był na południową stronę.

Jak wspomnieliśmy, projekty domów energooszczędnych raczej wykusza nie zawierają, ale warto chociaż zamontować w nim energooszczędne okna. Duża powierzchnia szyb przepuszcza dużą ilość energii cieplnej, starajmy się więc zminimalizować chociażby jej stratę.

Projekty domów z lukarnami

Lukarny są najczęściej elementem, jaki charakteryzuje projekty domów parterowych z poddaszem. Są to pionowe okna dachowe przykryte daszkiem o różnym kształcie. Dzięki nim dach nabiera ciekawego, urozmaiconego wyglądu. Atrakcyjną formą lukarny jest tzw. wole oko , czyli okrągłe okienko pokryte półowalnym daszkiem.

Wygląd, niestety, to nie wszystko… Lukarny wymagają dodatkowej konstrukcji w więźbie dachowej, którą należy dodatkowo ocieplić. Nie dość, że jest to zadanie dosyć trudne i często błędy ekip dekarskich powodują straty ciepła, to jeszcze dodatkowo bardzo podnoszą koszt budowa domu.

Ponadto warto pamiętać, że „zwykłe” okna dachowe lepiej oświetlają pomieszczenie niż lukarny, a adaptacja poddasza jest i tak trudnym zadaniem. Wymaga przemyślanej aranżacji, by wnętrze było funkcjonalne i jasne.

Widzimy więc, że wszelkie atrakcyjne (nie dla wszystkich!) formy architektoniczne mogą się podobać, ale niekoniecznie są opłacalne. Architekci wiedzą jednak, że Polacy lubią takie domy jednorodzinne, dlatego wychodzą im naprzeciw jednocześnie starając się, by technologia budowy domu zminimalizowała ryzyko strat cennej energii i cennych pieniędzy.

Dom energooszczędny powstaje na etapie projektu. Jeżeli wybierzemy takie projekty domów piętrowych, które nie spełniają założeń energooszczędności, możemy wybudować ciepły i bezpieczny dom, ale zapotrzebowanie na ciepło będzie miał takie samo, jak w przypadku każdej innej budowy.

Bo właśnie wartość zapotrzebowania na energię potrzebną do eksploatacji budynku wyróżnia domy energooszczędne. Jest ona mniejsza od tej, która wymagana jest przez przepisy prawne i zwykle wynosi od 15 do 70 kWh/m2.

Aby projekt domu mógł poszczycić się taką wartością, musi charakteryzować się elementami konstrukcji, właściwą izolacyjnością cieplną, która wynika z zastosowania izolacji z najlepszych materiałów i w nowoczesnej technologii oraz posiadać szereg cech, które wyróżnią go na tle innych „zwykłych” budynków.

(Projekt energooszczędny od podstaw)

Projekty domów parterowych rzadko mogą należeć do grona tych energooszczędnych, więc mimo że domy parterowe są bardzo lubiane przez inwestorów, poszukując energooszczędnych rozwiązań raczej powinniśmy z nich zrezygnować. Dlaczego? Najwięcej ciepła ucieka przez dach, a dom parterowy ma największą powierzchnię dachu względem powierzchni użytkowej. Projekt dachu powinien mieć stosunkowo niewielką powierzchnię, którą łatwo będzie wybudować, pokryć i zapewnić szczelność na wiele lat. Projekty domów energooszczędnych to takie, które mają dach jednospadowy lub dwuspadowy, nie należą do nich na pewno domy z dachem wielospadowym, który na dodatek bardzo powiększa koszt budowy domu.

Kolejną cechą, świadczącą o tym, że projekt będzie miał niewielkie zapotrzebowanie na energię, jest konstrukcja budynku. Domy jednorodzinne muszą mieć prostą, zwartą bryłę, bez zastosowanych załamań przegród budowlanych, kolumienek czy zakamarków oraz przemyślanie zaprojektowane schody wewnętrzne. Unikać należy również wykuszy i niestandardowych okien dachowych, jak lukarny.

Nowoczesne domy, zgodne z najnowszymi trendami architektonicznymi, cały swój urok mają właśnie w prostocie. Dlatego nie możemy mieć wątpliwości, że nasz dom nie będzie atrakcyjny. Zaoszczędzone pieniądze można przeznaczyć na atrakcyjną elewację z dekoracyjnymi wykończeniami z kamienia czy klinkieru, które wprost niebywale wyglądają na tle szarych baranków czy korników.

Wspomnieliśmy o wysokiej jakości izolacji, jako o podstawie energooszczędności. Ale równie ważne jest zastosowanie nowoczesnych systemów grzewczych, które oszczędzają energię, nie emitując jednocześnie do środowiska dużej ilości groźnego tlenku węgla. Projekty domów, w których przewidziano montaż kotłów na paliwa ekologiczne stanowią największą cześć w grupie energooszczędnej. Ale coraz popularniejsze stają się również rozwiązania wykorzystujące odnawialne źródła energii, takie jakie kolektory słoneczne czy pompy ciepła. Część instalacyjna projektu na pewno musi zawierać któreś z tych rozwiązań.

Instalacją, bez której domy jednorodzinne nie mogą być nie tylko energooszczędne, ale również bezpieczne dla swoich użytkowników, jest wentylacja. Grawitacyjna wentylacja, która wykorzystuje różnice ciśnień między wnętrzem a tym, co na zewnątrz nie jest często wykorzystywana. W domach energooszczędnych zainstalowana jest wentylacja mechaniczna z rekuperatorem. Rekuperator to urządzenie, które odzyskuje ciepło z usuwanego powietrza, dzięki czemu pozwala na duże oszczędności i zapobiega stratom energii.

Widzimy, jak wiele elementów musi spełnić projekt domu, by stać się dokumentacją zgodną z najnowszymi trendami w budownictwie ekologicznym. Należy pamiętać, że duże znaczenie ma również wybór odpowiedniej działki. Działka, która umożliwia usytuowanie budynku frontową elewacją na południe, jest najlepszym wyborem dla domu, który ma być energooszczędny, bezpieczny i ekologiczny.

Jak wspomnieliśmy, architekt adaptujący projekt domu wykonuje przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, przystosowanie projektu do warunków wynikających z decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na etapie adaptacji projektu jest możliwe również wprowadzenie zmian, które dostosują projekty domów do indywidualnych potrzeb inwestora. Mogą to być modyfikacje wynikające z potrzeb zarówno funkcjonalnych, jak i estetycznych.

Trudno zatem określić gotowe projekty domów jednorodzinnych mianem projektów powtarzalnych, bowiem każda zmiana w projekcie nadaje mu niepowtarzalny charakter, zgodny z zamysłem przyszłego mieszkańca.

Projekty domów gotowych są zdecydowanie tańsze niż wykonany projekt domu na indywidualne zlecenie inwestora. Planując zmiany w projekcie domu powinniśmy się liczyć z tym, że każda z nich będzie dodatkowo płatna. Wysokość opłaty za poszczególne modyfikacje uzależniona jest od rodzaju i trudności przeprowadzonej pracy.

Zacznijmy jednak od zmian, które kliencie zlecają najczęściej. Są one wynikiem ich upodobań, stylu życia, gustu, czy warunków panujących na działce, które jednak nie wchodzą w założenia obowiązkowej części adaptacji projektu.

Architekt adaptujący najczęściej dokonuje zmian:

• kąta nachylenia dachu

• wielkości okien i ich rozmieszczenia w domu

• stropu

• rozmieszczenia ścianek działowych

(Adaptacja projektu na życzenie klienta)

Najtrudniejszą, a co za tym idzie, najbardziej kosztowną modyfikacją, jest zmiana technologii budowy domu. Jeżeli marzą nam się domki drewniane, to zanim kupimy projekty domów w technologii murowanej, sprawdźmy dobrze, czy nie ma interesującego domu w szkielecie drewnianym. Unikniemy dzięki temu kosztownej modyfikacji.

Trudną i drogą zmianą jest również dodanie lub odjęcie jednej z kondygnacji. W tym przypadku jednak o ile autorzy projektu wydają bezpłatną zgodę na to, by była przeprowadzona adaptacja poddasza czy zmiana istniejącego na nieużytkowe, o tym rozbudowa domu o kolejne piętro może nie uzyskać ich akceptacji. Pamiętajmy, że wszystkie projekty domów jednorodzinnych objęte są prawem autorskim i nie mamy możliwości dokonywać w nich zmian, jeśli twórcy nie wyrażą na to zgody.

Dość prostą zmianą, a często wykonywaną przez architektów, jest zmiana funkcji pomieszczeń. Zrobienie z wnętrza przeznaczonego na wystrój kuchni dodatkowego pokoju dla gości, na etapie adaptacji nie jest zadaniem trudnym. Gorzej jeśli zdecydujemy się na taki ruch, gdy dom jednorodzinny stać już będzie w stanie surowym. Przeprowadzone instalacje mogą wymagać przeróbek, a co za tym idzie, dodatkowych kosztów.

Dlatego jeśli zgłaszamy się do architekta po adaptację, a i tak musimy to zrobić, bo część obowiązkowa wymagana jest prawem, dobrze przemyślmy wszystkie potrzebne zmiany, które chcemy wprowadzić. Na tym etapie, poza kosztami adaptacji, nie będą one dodatkowo nadwyrężać budżetu przeznaczonego na budowę domu.

Zastanówmy się więc, czy nasza kilkuosobowa rodzina zaspokoi się jednym wielkim salonem kąpielowym, czy raczej bardziej funkcjonalnym wyjściem będzie podzielenie go na trzy małe łazienki. Czy duża sypialnia na poddaszu nie będzie za ciasna dla dwójki rodzeństwa – może warto postawić na środku ściankę działową, by każde z dzieci miało swój niezależny kąt.

Pamiętajmy również, że także ogrzewanie gazowe domu nakłada na nas pewne konieczne zmiany. I tak w przypadku, gdy planujemy instalację kotła grzewczego opalanego paliwem stałym, przyda nam się wydzielenie pomieszczenia na kotłownię. I przeciwnie, jeżeli plany domów kotłownię przewidują, a my zdecydujemy się na ogrzewanie elektryczne, dodatkowe pomieszczenia można zaadaptować na pokoik dla gości czy przytulny gabinet.

Adaptacja projektu daje wiele możliwości. Zmiana wyglądu, elewacji domu, zastosowanych materiałów budowlanych czy wykończeniowych itp. itp. Grunt, żeby wszystkie zmiany dobrze przemyśleć i skonsultować je z uprawnionym architektem.

W poprzednim artykule „Z czego składa się projekt” mówiliśmy o zgodzie na zmiany, która jest dołączana bezpłatnie do zakupionej dokumentacji.

Projekty domów archipelag są poddawane adaptacji, która składa się z dwóch części. Są zmiany, które może wprowadzić inwestor dostosowując projekt domu do swoich potrzeb, są też takie, których wprowadzenie wymagane jest przez Prawo Budowlane. Te drugie należą do części obowiązkowej adaptacji domu, o której dzisiaj powiemy. W kolejnych artykułach natomiast zajmiemy się zmianami związanymi z funkcjonalnością i wyglądem projektu oraz z konsekwencjami ich wprowadzenia.

Wybierając projekty domów z bali przede wszystkim powinniśmy kierować się warunkami, jakie panują na naszej działce. Dlatego ważne jest, by do posiadanego gruntu znaleźć plany domów, nie odwrotnie. Nie na każdej działce będzie można wybudować konkretny dom jednorodzinny.

Przy wyborze kierujemy się więc takimi wartościami, jak powierzchnia całkowita, powierzchnia zabudowy czy powierzchnia użytkowa projektu, mając przed oczami plan działki i znając jej gabaryty. Domy jednorodzinne możemy wybudować w odległości 4 metrów od granicy działki sąsiada, jeżeli ściana skierowana w stronę sąsiada ma okna lub w odległości 3 metrów, jeśli otworów okiennych nie ma. Widzimy więc, że szerokość działki determinuje wybór projektu.

(Obowiązkowe zmiany w projekcie)

Jednak są to opcje, które możemy sami oszacować, gorzej, gdy chodzi o warunki gruntowe, jakie panują na naszym terenie pod zabudowę. Jeżeli znaleźliśmy projekty domów podpiwniczonych, okazać się może, że budowa domu z piwnicą na naszej działce jest niemożliwa, albo będzie bardzo trudna i kosztowna. Piwnica może zwiększyć koszt budowy domu nawet o 20 %, jeśli wymaga szczególnej hydroizolacji czy jeszcze więcej, gdy wymagana jest budowa domu na nasypie, który zagęści obecny grunt. Tak jest w przypadku, gdy mamy do czynienia z terenem podmokłym, o wysokim poziomie wód gruntowych.

Niekoniecznie musimy zdawać sobie z tego sprawę podczas wyboru działki. O tym powie nam architekt adaptujący, który będzie modyfikował nasz projekt domu.

Obowiązkowa adaptacja projektu polega właśnie na tym, że projekty domów są dostosowywane do lokalnych warunków panujących na naszej działce.

Architekt adaptujący otrzymuje od nas:

• projekty domów jednorodzinnych w 4 egzemplarzach

• mapę geodezyjną do celów projektowych

• decyzję o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu, lub gdy działka obejmuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – wypis i wyrys z tego dokumentu

• warunki techniczne przyłączy: elektrycznych, gazowych, kanalizacyjnych i wodociągowych

Architekt na początku musi opracować projekt domu zgodnie z ustaleniami, jakie zawarł miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z obowiązującymi normami prawnymi i wiedzą techniczną. Kolejną czynnością jest adaptacja fundamentów do warunków gruntowych oraz opracowanie sposobu ich izolacji. Projekty domów zawierają w części architektonicznej rzuty fundamentów, jednakże są one dostosowane do optymalnych stref klimatycznych. Architekt adaptujący każdorazowo powinien przeliczyć konstrukcję budynku w zakresie konkretnych warunków klimatycznych i gruntowych, jakie obejmują naszą działkę.

Jeżeli grunt na działce nie jest najlepszej jakości, architekt może zlecić nam badania geodezyjne, zanim przeprowadzi adaptację. Według prawa, badania geodezyjne nie są konieczne, mogą jednak zabezpieczyć nasze domy jednorodzinne przed późniejszymi problemami w zakresie niewłaściwego posadowienia budynku, braku odpowiedniej izolacji czy braku drenażu, a także przed pękaniem ścian fundamentowych, co grozi zachwianiem całej konstrukcji domu.

Dzięki badaniom geotechnicznym, architekt będzie wiedział, jakie fundamenty powinien mieć nasz dom jednorodzinny, jak je zaizolować. Nawierty i analizy gruntu pozwolą mu ocenić, jaki jest poziom wód gruntowych, po czym zdecyduje, czy możemy budować domy podpiwniczone czy też z piwnicy powinniśmy zrezygnować.

Dostosowanie projektu do lokalnych warunków to właśnie obowiązkowa część adaptacji. Jej koszt uzależniony jest od trudności wprowadzanych zmian, jednakże opracowany projekt zgodny z warunkami zabudowy mieści się w granicach 1500 – 2000 zł.

Warto pamiętać, że do tej kwoty mogą dojść kwoty za badania gruntowe czy sporządzenie mapy geodezyjnej. Ponadto, jeżeli chcemy, by nasze projekty domów były bardziej dostosowane do naszych potrzeb, np. miały więcej/mniej okien, drzwi przesunięte, a ścianki działowe dodane, musimy liczyć się z jeszcze większymi kosztami. O tych dodatkowych zmianach w projekcie, powiemy sobie w kolejnych artykułach. I tak ich koszt będzie prawdopodobnie mniejszy niż projekt domu na indywidualne zlecenie.