Teraz projekty domów

Budowa domu wiąże się z wieloma niespodziewanymi wydarzeniami, które trudno zaplanować. Jednak ogólny harmonogram budowy powinien przewidzieć termin wykonania poszczególnych etapów.

Harmonogram budowy przydaje się zarówno inwestorowi, jak i ekipie budowlanej. Wymagany jest również wtedy, gdy potrzebny będzie kredyt na budowę domu.

Taki dokument przygotowywany jest najczęściej przez kierownika budowy, zarówno gdy odbywa się budowa domu systemem gospodarczym, jak i wtedy, gdy do poszczególnych etapów zatrudniane są kolejne firmy budowlane. Jeżeli zaś projekty domów MTM realizuje jedna firma, od początku do końca, zwykle to ona przedstawia inwestorowi kalendarz budowy.

Graficzna forma harmonogramu zawiera zakres i czas trwania poszczególnych robót budowlanych. Dzięki temu możliwe jest zaplanowanie wydatków, termin zakupienia kolejnych materiałów budowlanych. W harmonogramie zapisane są również ilości poszczególnych materiałów, które będą potrzebne do budowy, lub jej elementów, np. liczba okien.

Zaplanuj roboty budowlane

Harmonogram robót budowlanych powinien być na bieżąco aktualizowany, z zaznaczeniem zmian, które wydarzyły się na placu budowy. Jeżeli jakieś zdarzenie opóźnia prowadzenie robót, powinno zostać to uwzględnione. Po pierwsze taka wiadomość jest potrzebna kolejnym ekipom, a po drugie bank może zdecydować o terminie wypłaty kolejnej transzy.

Dostępne są gotowe projekty domów z kosztorysem. Kosztorys budowy domu pomaga nam przewidzieć wydatki, jednak tylko połączenie go z profesjonalnym harmonogramem daje nam pełen obraz terminu koniecznych wypłat.

Określony wcześniej koszt budowy domu pomoże nam również wybrać najlepszą firmę wykonawczą. Nie powinniśmy kierować się wyłącznie najniższą ofertą. Jeżeli różnica między tym, co zawierają koszty budowy a tym, co przedstawia firma budowlana jest bardzo duża, powinno to wzbudzić naszą czujność. Jeżeli wydatki planowane przez firmą są dużo mniejsze to albo nie wszystkie koszty są uwzględnione, albo po prostu ekipa nie zna się na pracy. Jeżeli kwota jest mocno zawyżona, również nie powinniśmy decydować się na zatrudnienie.

Zarówno kosztorys inwestorski jak i harmonogram prac budowlanych to dodatkowy koszt, który musi ponieść inwestor. Jednak bez tych dokumentów narażamy się na poważne straty i trudności. Zresztą bank nie da nam kredytu, jeżeli nie przedstawimy mu aktualnych planów.

Jeżeli nie jesteśmy ekspertami budowlanymi i budowa domu, jak i wszystkie formalności przyprawiają nas o zawroty głowy, warto ponieść kolejny koszt, którym jest zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego. To stanowisko nie jest wymagane przez prawo budowlane, jeżeli budowane są standardowe projekty domów jednorodzinnych, ale inspektor dba o nasze interesy i kontroluje kierownika budowy, ma wgląd do harmonogramu i dziennika budowy, więc dla laika obecność kogoś takiego na placu budowy może okazać się bardzo pomocna.

Prace przygotowawcze dotyczące budowy domu należy rozpocząć od ustanowienia uczestników procesu budowlanego.

Uczestników procesu budowlanego ustanawia pierwszy z nich czyli inwestor.

Oprócz tego inwestor ma obowiązek zorganizowania całego procesu budowlanego, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Chodzi głównie o zapewnienie opracowania projektu budowlanego, wykonania i odbioru robót budowlanych, opracowania planu bezpieczeństwa. Zapewnienie tych czynności wymagać będzie zatrudnienie kolejnych uczestników procesu budowlanego.

„Najbliżej” inwestora jest inspektor nadzoru autorskiego. Jeżeli realizujemy standardowe projekty domów jednorodzinnych, które nie są nad wyraz skomplikowane, to, czy zatrudnimy inwestora zależy tylko od nas. W niektórych sytuacjach, pozwolenie na budowę zawiera nakaz ustanowienia inwestora, ale ma to przypadek tylko, gdy realizuje się obiekty użyteczności publicznej, projekty domów wielorodzinnych lub projekty wysokie i bardzo skomplikowane.

Inspektor nadzoru inwestorskiego dba o nasze (inwestora) interesy na placu budowy. Reprezentuje nas na budowie, sprawując kontrolę zgodności jej realizacji z tym, co zawiera projekt domu, a także ze wszelkimi przepisami prawnymi i zasadami wiedzy technicznej. Inspektor posiadać musi bowiem uprawnienia do danych czynności i posiadać doświadczenie przy budynkach o podobnej technologii czy skomplikowaniu.

Obowiązkiem inwestora jest również sprawdzanie jakości wykonywanych robót w wbudowanych wyrobów budowlanych, w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie. Uczestniczy on ponadto w odbiorach technicznych instalacji i w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywania ich do użytkowania. Na nasze zlecenie może również kontrolować rozliczenia budowy.

Aby wypełnić należycie swojej obowiązki, inspektor nadzoru inwestorskiego powinien mieć również prawa na placu budowy. Inspektor ma więc prawo wydawania poleceń kierownikowi budowy, dotyczących zauważanych nieprawidłowości a także żądać od kierownika budowy poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót.

Uwaga – nie mylić inspektora nadzoru inwestorskiego z inspektorem nadzoru budowlanego, który jest urzędnikiem państwowym, którego zadaniem na przykład jest kontrola zgodności budynku z projektem budowlanym przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

O ile inspektor ma prawo wydawać polecania kierownikowi budowy, o tyle ten ma prawo wystąpić do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy.

Kierownik budowy jest bowiem trzecim uczestnikiem procesu budowlanego. Do jego podstawowych obowiązków należy przejęcie od inwestora terenu budowy. Od chwili protokołu w tej sprawie, to kierownik odpowiada za odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy, wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi.

Kierownik budowy ma również obowiązek organizacji i rozpoczęcia budowy: zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy.

Kierownik budowy jest odpowiedzialny za dziennik budowy.

Dziennik budowy to urzędowy dokument, w którym chronologicznie wpisuje się prace budowlane, zalecenia i uwagi. Prawo dokonywania wpisów ma właśnie kierownik budowy, kierownicy poszczególnych robót budowlanych, inspektor nadzoru inwestorskiego i projektant, czyli czwarty uczestnik procesu budowlanego.

Projektant musi sporządzić projekt budowlany zgodny z obowiązującymi normami prawnymi oraz z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, z warunkami zabudowy – to jest jego najważniejszy obowiązek.

W świetle obowiązujących przepisów, projektantem jest osoba, która adaptowała projekty domów do warunków zabudowy i przejmuje ona wszystkie prawa i obowiązki autora projektu, jednym słowem staje się za niego odpowiedzialna. Projektant ma więc prawo żądania wpisem do dziennika wstrzymania robót budowlanych, jeżeli stwierdzi możliwość powstania zagrożenia lub zauważy wykonywanie ich niezgodnie z projektem.

Architekt adaptujący – projektant musi posiadać stosowne uprawnienia i złożyć oświadczenie o ich posiadaniu składając projekt budowlany.

Przypomnijmy, zgodnie z ustawą Prawo Budowlane, uczestnikami procesu budowlanego są:

• inwestor

• inspektor nadzoru inwestorskiego (dowolność)

• kierownik budowy

• projektant.

Jak wspomnieliśmy, architekt adaptujący projekt domu wykonuje przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, przystosowanie projektu do warunków wynikających z decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na etapie adaptacji projektu jest możliwe również wprowadzenie zmian, które dostosują projekty domów do indywidualnych potrzeb inwestora. Mogą to być modyfikacje wynikające z potrzeb zarówno funkcjonalnych, jak i estetycznych.

Trudno zatem określić gotowe projekty domów jednorodzinnych mianem projektów powtarzalnych, bowiem każda zmiana w projekcie nadaje mu niepowtarzalny charakter, zgodny z zamysłem przyszłego mieszkańca.

Projekty domów gotowych są zdecydowanie tańsze niż wykonany projekt domu na indywidualne zlecenie inwestora. Planując zmiany w projekcie domu powinniśmy się liczyć z tym, że każda z nich będzie dodatkowo płatna. Wysokość opłaty za poszczególne modyfikacje uzależniona jest od rodzaju i trudności przeprowadzonej pracy.

Zacznijmy jednak od zmian, które kliencie zlecają najczęściej. Są one wynikiem ich upodobań, stylu życia, gustu, czy warunków panujących na działce, które jednak nie wchodzą w założenia obowiązkowej części adaptacji projektu.

Architekt adaptujący najczęściej dokonuje zmian:

• kąta nachylenia dachu

• wielkości okien i ich rozmieszczenia w domu

• stropu

• rozmieszczenia ścianek działowych

(Adaptacja projektu na życzenie klienta)

Najtrudniejszą, a co za tym idzie, najbardziej kosztowną modyfikacją, jest zmiana technologii budowy domu. Jeżeli marzą nam się domki drewniane, to zanim kupimy projekty domów w technologii murowanej, sprawdźmy dobrze, czy nie ma interesującego domu w szkielecie drewnianym. Unikniemy dzięki temu kosztownej modyfikacji.

Trudną i drogą zmianą jest również dodanie lub odjęcie jednej z kondygnacji. W tym przypadku jednak o ile autorzy projektu wydają bezpłatną zgodę na to, by była przeprowadzona adaptacja poddasza czy zmiana istniejącego na nieużytkowe, o tym rozbudowa domu o kolejne piętro może nie uzyskać ich akceptacji. Pamiętajmy, że wszystkie projekty domów jednorodzinnych objęte są prawem autorskim i nie mamy możliwości dokonywać w nich zmian, jeśli twórcy nie wyrażą na to zgody.

Dość prostą zmianą, a często wykonywaną przez architektów, jest zmiana funkcji pomieszczeń. Zrobienie z wnętrza przeznaczonego na wystrój kuchni dodatkowego pokoju dla gości, na etapie adaptacji nie jest zadaniem trudnym. Gorzej jeśli zdecydujemy się na taki ruch, gdy dom jednorodzinny stać już będzie w stanie surowym. Przeprowadzone instalacje mogą wymagać przeróbek, a co za tym idzie, dodatkowych kosztów.

Dlatego jeśli zgłaszamy się do architekta po adaptację, a i tak musimy to zrobić, bo część obowiązkowa wymagana jest prawem, dobrze przemyślmy wszystkie potrzebne zmiany, które chcemy wprowadzić. Na tym etapie, poza kosztami adaptacji, nie będą one dodatkowo nadwyrężać budżetu przeznaczonego na budowę domu.

Zastanówmy się więc, czy nasza kilkuosobowa rodzina zaspokoi się jednym wielkim salonem kąpielowym, czy raczej bardziej funkcjonalnym wyjściem będzie podzielenie go na trzy małe łazienki. Czy duża sypialnia na poddaszu nie będzie za ciasna dla dwójki rodzeństwa – może warto postawić na środku ściankę działową, by każde z dzieci miało swój niezależny kąt.

Pamiętajmy również, że także ogrzewanie gazowe domu nakłada na nas pewne konieczne zmiany. I tak w przypadku, gdy planujemy instalację kotła grzewczego opalanego paliwem stałym, przyda nam się wydzielenie pomieszczenia na kotłownię. I przeciwnie, jeżeli plany domów kotłownię przewidują, a my zdecydujemy się na ogrzewanie elektryczne, dodatkowe pomieszczenia można zaadaptować na pokoik dla gości czy przytulny gabinet.

Adaptacja projektu daje wiele możliwości. Zmiana wyglądu, elewacji domu, zastosowanych materiałów budowlanych czy wykończeniowych itp. itp. Grunt, żeby wszystkie zmiany dobrze przemyśleć i skonsultować je z uprawnionym architektem.

W poprzednim artykule „Z czego składa się projekt” mówiliśmy o zgodzie na zmiany, która jest dołączana bezpłatnie do zakupionej dokumentacji.

Projekty domów archipelag są poddawane adaptacji, która składa się z dwóch części. Są zmiany, które może wprowadzić inwestor dostosowując projekt domu do swoich potrzeb, są też takie, których wprowadzenie wymagane jest przez Prawo Budowlane. Te drugie należą do części obowiązkowej adaptacji domu, o której dzisiaj powiemy. W kolejnych artykułach natomiast zajmiemy się zmianami związanymi z funkcjonalnością i wyglądem projektu oraz z konsekwencjami ich wprowadzenia.

Wybierając projekty domów z bali przede wszystkim powinniśmy kierować się warunkami, jakie panują na naszej działce. Dlatego ważne jest, by do posiadanego gruntu znaleźć plany domów, nie odwrotnie. Nie na każdej działce będzie można wybudować konkretny dom jednorodzinny.

Przy wyborze kierujemy się więc takimi wartościami, jak powierzchnia całkowita, powierzchnia zabudowy czy powierzchnia użytkowa projektu, mając przed oczami plan działki i znając jej gabaryty. Domy jednorodzinne możemy wybudować w odległości 4 metrów od granicy działki sąsiada, jeżeli ściana skierowana w stronę sąsiada ma okna lub w odległości 3 metrów, jeśli otworów okiennych nie ma. Widzimy więc, że szerokość działki determinuje wybór projektu.

(Obowiązkowe zmiany w projekcie)

Jednak są to opcje, które możemy sami oszacować, gorzej, gdy chodzi o warunki gruntowe, jakie panują na naszym terenie pod zabudowę. Jeżeli znaleźliśmy projekty domów podpiwniczonych, okazać się może, że budowa domu z piwnicą na naszej działce jest niemożliwa, albo będzie bardzo trudna i kosztowna. Piwnica może zwiększyć koszt budowy domu nawet o 20 %, jeśli wymaga szczególnej hydroizolacji czy jeszcze więcej, gdy wymagana jest budowa domu na nasypie, który zagęści obecny grunt. Tak jest w przypadku, gdy mamy do czynienia z terenem podmokłym, o wysokim poziomie wód gruntowych.

Niekoniecznie musimy zdawać sobie z tego sprawę podczas wyboru działki. O tym powie nam architekt adaptujący, który będzie modyfikował nasz projekt domu.

Obowiązkowa adaptacja projektu polega właśnie na tym, że projekty domów są dostosowywane do lokalnych warunków panujących na naszej działce.

Architekt adaptujący otrzymuje od nas:

• projekty domów jednorodzinnych w 4 egzemplarzach

• mapę geodezyjną do celów projektowych

• decyzję o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu, lub gdy działka obejmuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – wypis i wyrys z tego dokumentu

• warunki techniczne przyłączy: elektrycznych, gazowych, kanalizacyjnych i wodociągowych

Architekt na początku musi opracować projekt domu zgodnie z ustaleniami, jakie zawarł miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z obowiązującymi normami prawnymi i wiedzą techniczną. Kolejną czynnością jest adaptacja fundamentów do warunków gruntowych oraz opracowanie sposobu ich izolacji. Projekty domów zawierają w części architektonicznej rzuty fundamentów, jednakże są one dostosowane do optymalnych stref klimatycznych. Architekt adaptujący każdorazowo powinien przeliczyć konstrukcję budynku w zakresie konkretnych warunków klimatycznych i gruntowych, jakie obejmują naszą działkę.

Jeżeli grunt na działce nie jest najlepszej jakości, architekt może zlecić nam badania geodezyjne, zanim przeprowadzi adaptację. Według prawa, badania geodezyjne nie są konieczne, mogą jednak zabezpieczyć nasze domy jednorodzinne przed późniejszymi problemami w zakresie niewłaściwego posadowienia budynku, braku odpowiedniej izolacji czy braku drenażu, a także przed pękaniem ścian fundamentowych, co grozi zachwianiem całej konstrukcji domu.

Dzięki badaniom geotechnicznym, architekt będzie wiedział, jakie fundamenty powinien mieć nasz dom jednorodzinny, jak je zaizolować. Nawierty i analizy gruntu pozwolą mu ocenić, jaki jest poziom wód gruntowych, po czym zdecyduje, czy możemy budować domy podpiwniczone czy też z piwnicy powinniśmy zrezygnować.

Dostosowanie projektu do lokalnych warunków to właśnie obowiązkowa część adaptacji. Jej koszt uzależniony jest od trudności wprowadzanych zmian, jednakże opracowany projekt zgodny z warunkami zabudowy mieści się w granicach 1500 – 2000 zł.

Warto pamiętać, że do tej kwoty mogą dojść kwoty za badania gruntowe czy sporządzenie mapy geodezyjnej. Ponadto, jeżeli chcemy, by nasze projekty domów były bardziej dostosowane do naszych potrzeb, np. miały więcej/mniej okien, drzwi przesunięte, a ścianki działowe dodane, musimy liczyć się z jeszcze większymi kosztami. O tych dodatkowych zmianach w projekcie, powiemy sobie w kolejnych artykułach. I tak ich koszt będzie prawdopodobnie mniejszy niż projekt domu na indywidualne zlecenie.

Zastanawiacie się co powinien zawierać projekt. Czy powinien mieć informacje na takie tematy jak kolory ścian w sypialni? Kupując projekt domu z listy gotowych powtarzalnych dokumentacji, należy zwracać uwagę, czy wszystko zgodne jest z obowiązującymi normami prawnymi. Dlatego zanim wybierzemy projekty domów, sprawdźmy renomę biura architektonicznego, które je przegotowało.

Projekty domów jednorodzinnych sprzedawane są w 4 egzemplarzach. Każdy z nich stanowi dokumentację, pod którą musi się znaleźć podpis autora. Architekt powinien posiadać wymagane uprawnienia.

W każdym egzemplarzu kupujący projekt domu powinien znaleźć:

• część opisową

• część architektoniczną z rysunkami

• część instalacyjną

Rysunki w projekcie powinny trzymać ustaloną skalę i być odpowiednio opisane, a wszystkie znaki graficzne wyjaśnione.

Z czego składa się projekt domu?

Projekty domów jednorodzinnych wzbogacone są zwykle o zestawienie materiałów budowlanych, z którego wynika liczba potrzebnych produktów do budowy domu. Ułatwia to również wstępne oszacowanie, jaki jest koszt budowy domu.

Kolejnym dokumentem dołączanym do projektu jest „zgoda na zmiany w projekcie”. Zgodę wydaje autor projektu. Dotyczy ona w szczególności zmian, jakie będą niezbędne do przeprowadzenia podczas adaptacji projektów do warunków gruntowych. Lokalny architekt adaptujący, dostosuje projekt domu do lokalnych warunków działki i wpisze go w warunki zabudowy, jakie dla swojego terenu otrzymał inwestor.

Zgoda na zmiany może dotyczyć również modyfikacji na życzenie inwestora, które uczynią z projektu dom jednorodzinny maksymalnie zbliżony do jego oczekiwań. Autorzy projektów domów zastrzegają sobie jednak, że zmiany nie mogą mieć wielkiego wpływu ani na konstrukcję, ani na wygląd zewnętrzny domu, a także że zmiana technologii budowy nie może powodować użycia materiałów budowlanych gorszej jakości czy gorszych parametrów. Zgoda na zmiany w projekcie wydawana jest bezpłatnie i można ją uzyskać nawet po dłuższym czasie, jaki minął od zakupu projektu.

Architekt adaptujący nanosi zmiany na projekt domu trwałą techniką graficzną w kolorze czerwonym. Podpisuje się on pod projektem i od tego momentu w świetle prawa przejmuje wszelkie obowiązki i prawa projektanta.

Projektant jest jednym z uczestników procesu budowlanego (obok kierownika budowy, inspektora nadzoru i oczywiście inwestora) i na placu budowy ma zarówno swoje prawa, jak i obowiązki. Odpowiada za projekt budowlany i sprawdza czy budowa przebiega zgodnie z jego założeniami. Dlatego warto dopilnować, by architekt adaptujący był profesjonalistą z bogatym doświadczeniem i wiedzą.

Wracając do sedna, projekty domów jednorodzinnych łatwiej wybrać, jeżeli już na stronie internetowej podane są te wszystkie wartości i definicje, które pomogą dopasować projekt domu do potrzeb inwestora i warunków, jakie panują na jego działce.

Powinny zatem się znaleźć dane mówiące jaka jest powierzchnia zabudowy i powierzchnia użytkowa, jakiej szerokości działki wymaga ten projekt domu z bali, jaki jest w nim kąt nachylenia dachu. Ponadto oprócz planów pomieszczeń powinna się znaleźć wizualizacja elewacji domu, a także plany domu określającego jego usytuowanie na działce.

W optymalnym rozmieszczeniu budynku na naszym terenie pomocnym może okazać się również projekt domu w lustrzanym odbiciu. Może on być również stosowany razem z projektem podstawowym, jako domy bliźniaki.